Что такое общедомовое имущество и кому оно принадлежит

Рассказываем, что представляет собой общее имущество в многоквартирном доме, кому оно принадлежит и кто должен его содержать

Каждый собственник в многоквартирном доме (МКД) несет расходы не только на содержание личной жилой площади (квартиры), но также и на общедомовую собственность. Рассказываем о том, что такое общая собственность в многоквартирном доме и как она влияет на права и обязанности его жильцов.

Что такое общедомовое имущество
Общедомовое, или общее имущество — это помещения и инженерные системы в многоквартирном доме, которые предназначены для общего использования собственниками. Понятие общедомового имущества регулируется ст. 36 Жилищного кодекса и постановлением правительства № 491, говорит Сергей Сергеев. По словам эксперта, общедомовое имущество существует исключительно в многоквартирных домах (МКД) и обеспечивает их нормальное функционирование. Оно принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома
В состав общедомового имущества входят (ст. 36 Жилищного кодекса):

общие помещения, используемые для обслуживания, — подъезды, лифты, лестницы, коридоры, крыша, стены, подвал;
земельный участок с элементами благоустройства;
системы инженерного обеспечения — отопления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения;
прочие элементы, обеспечивающие функционирование дома.
Дарья Хорошавцева поясняет, что состав общего имущества определяется для разных целей. Собственники помещений уточняют его для выполнения своей обязанности по содержанию, органы государственной власти — для контроля за его состоянием, а местные органы — для организации конкурса по выбору управляющей компании.
Согласно постановлению правительства, в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 Жилищного кодекса, также включаются:

технические этажи и подвалы, включая встроенные гаражи, парковки, мастерские и другие зоны с инженерными системами (например, котельные, бойлерные, элеваторные узлы), обслуживающие несколько квартир или нежилых помещений;
системы для автоматизированного учета коммунальных ресурсов (счетчики, устройства передачи данных), если они установлены за счет собственников, включая обязательные приборы учета;
другие объекты, необходимые для эксплуатации и благоустройства дома, например трансформаторные подстанции, тепловые пункты, стоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные на территории МКД.
Читайте также: Как законно огородить многоквартирный дом забором. Инструкция

Кому принадлежит общедомовое имущество в многоквартирном доме
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений дома (ст. 37 Жилищного кодекса). Это относится и к владельцам нежилых помещений. Владельцы обязаны содержать это имущество, нести соответствующие расходы, объясняет Марина Частикина. По словам эксперта, выделить долю из него нельзя. При смене собственника помещения в доме новый собственник автоматически становится сособственником общего имущества, какого-либо дополнительного закрепления не требуется.

Распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме
Распоряжаться общедомовым имуществом можно только совместно, посредством принятия решений на общем собрании собственников помещений в МКД. Важно понимать, что отдельный собственник не может распоряжаться общим имуществом по своему усмотрению. Например, нельзя просто так взять и отгородить в своих интересах часть общей лестничной площадки, говорит Алена Антонова.
Содержание общего имущества включает поддержание всех коммуникаций в исправном состоянии, уборку и вывоз мусора, обеспечение освещения общих помещений и прилегающей территории, уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке, а также проведение текущих и капитальных ремонтов, добавляет Филипп Терехин. Эксперт также замечает, что общее имущество должно содержаться с соблюдением всех санитарных и пожарных норм, а также прав всех собственников помещений в доме.
«Собственники помещений в доме несут и бремя расходов на содержание общего имущества. Размер таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество (ст. 39 Жилищного кодекса). При этом размер платы должен обеспечивать содержание имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства (ст. 156 Жилищного кодекса)», — говорит Алена Антонова.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Общедомовое имущество должно содержаться в соответствии с требованиями российского законодательства, включая нормы санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования и защиты прав потребителей, поясняет Филипп Терехин.

Собственники помещений обязаны самостоятельно нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Обеспечение надлежащего содержания общего имущества возложено на управляющую организацию, которой могут быть управляющая компания (УК), жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ), добавляет Сергей Сергеев.

Ответственность за порчу общедомового имущества в многоквартирном доме
Общедомовое имущество, будучи объектом общей долевой собственности, требует от собственников не только надлежащего содержания, но и бережного отношения, говорит Сергей Сергеев. По словам эксперта, порча такого имущества влечет ответственность, которая регулируется гражданским, административным и даже уголовным законодательством в зависимости от характера и степени ущерба.

1.⁠ ⁠Гражданская ответственность
Согласно ст. 1064 Гражданского кодекса, лицо, причинившее ущерб, обязано его возместить. Это распространяется на повреждения общедомового имущества, такие как:

разрисованные стены или лифты. Ущерб оценивается управляющей компанией или ТСЖ, виновное лицо обязано компенсировать стоимость работ по восстановлению;
засоренные или поврежденные коммуникации. Например, если канализация забита из-за действий конкретного собственника (в помещении найдены предметы, не предназначенные для утилизации через систему), он обязан оплатить устранение засора.
Если виновное лицо неизвестно, восстановление оплачивается за счет общих средств собственников.

2.⁠ ⁠Административная ответственность
Порча общедомового имущества может быть квалифицирована как административное правонарушение. Например:

по ст. 7.17 КоАП («Умышленное уничтожение или повреждение имущества»). Нарушителю грозит штраф до 5 тыс. руб.;
если повреждения нанесены подростками, ответственность ложится на их родителей (ст. 1073 ГК). Например, в случае появления граффити в лифте управляющая организация фиксирует повреждения, оценивает ущерб и направляет заявление в полицию, а та привлекает виновное лицо к административной ответственности.
3.⁠ ⁠Уголовная ответственность
Если порча имущества носит значительный характер или сопровождается действиями, подпадающими под признаки уголовного преступления, может наступить уголовная ответственность:

по ст. 167 Уголовного кодекса (умышленное уничтожение или повреждение имущества, причинившее значительный ущерб). Наказание варьируется от штрафа до лишения свободы на срок до двух лет;
по ст. 215.3 Уголовного кодекса (нарушение правил эксплуатации объектов жизнеобеспечения). Например, повреждение системы отопления или газоснабжения, создающее угрозу жизни или здоровью жильцов. Наказание варьируется от штрафа в размере 400 тыс. руб. до лишения свободы на срок до пяти лет.
Эксперты в статье:
Марина Частикина, старший юрист практики договорного права и законотворческой деятельности МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»;
Алена Антонова, адвокат, партнер юридической фирмы СТРИМ;
Дарья Хорошавцева, юрист по вопросам недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов»;
Филипп Терехин, старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры»;
Сергей Сергеев, руководитель направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и партнеры».

Автор Георгий Трушин 27.11.2024 
скопировано 06.12.2024 с РБК:
https://rbcrealty.ru/news/6741383b9a794766239af0fd?from=copy