Мораторий на начисление неустоек к застройщику

«Что, опять?» Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. Мораторий на начисление неустоек к застройщику

Бесспорно, экономика России проходит через очень трудные обстоятельства, которые требуют вмешательства государства и оказания поддержки хозяйствующим субъектам.

Больше всего, по мнению Правительства РФ, страдают застройщики. Иначе нельзя объяснить введение третьего по счету моратория на начисление финансовых санкций.

 [1] Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 - вступило в силу 03.04.2020 г. 

[2] Ставка определена в соответствие с пунктом 1 (1) Постановления Правительства №479 от 26.03.2022. 

[3] Постановление Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 г. - вступило в силу 29.03.2022.

[4] Ставка определена в соответствие с пунктом 2 Постановления Правительства №326 от 18.03.2024.

18 марта 2024 Правительство приняло Постановление № 326. Опубликовано и вступило в силу 22.03.2024. 

Ключевые пункты в Постановлении.

1) Неустойка по части 6 статьи 5 (внесение участником оплаты по договору) и часть 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ  (нарушение сроков передачи объекта участнику) не начисляется с 22.03.2024 по 31.12.2024.

2) Убытки по статье 10 Федерального закона № 214-ФЗ , причиненные в период с 22.03.2024 по 31.12.2024, не учитываются при определении размера убытков

 3) Неустойка по частям 2 и 6 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ не начисляются с 22.03.2024 по 31.12.2024.

4) Неустойка по части 9 статьи 4 не начисляется в период с 22.03.2024 по 31.12.2024.

5) Отсрочка исполнения требований до 31.12.2024 включительно. Банками и кредитными организациями требования исполняться не будут. 
Возможное начисление неустойки: Предыдущий мораторий (ПП РФ №479 от 26.03.2022) окончил свое действие 30.06.2023. Учитывая конец моратория 2022, и начало моратория 2024, можно начислять неустойки с 01.07.2023 по 21.03.2024. Однако, начисляется неустойка по ставке ЦБ РФ, которая действовала на 01.07.2023, а это 7,5%.  

Комментарий к Постановлению Правительства

1) Слишком большие размеры неустойки. Мне кажется, что принятие бесконечных мораториев никаким образом не способствует поддержке застройщиков. Мы не лечим проблему, а отодвигаем её последствия на некоторое время. Нужно начать с изменения размера финансовых санкций в законе.Очевидно, что 1/300 ставки для юридических лиц и 1/150 для граждан- потребителей - это огромная ответственность, которая не соответствует требованиям справедливости.

На тему справедливости гражданско-правовой ответственности советую ознакомиться с диссертацией д.ю.н., профессора кафедры гражданского права МГЮА Д.Е. Богданова, где справедливость определяется как триединство корректирующей, дистрибутивной и ретрибутивной справедливости. Суды общей юрисдикции практически всегда снижают размер этой неустойки по статье 333 ГК РФ. Эта практика существует уже несколько лет. Так если большинство судов считает, что законная неустойка завышена, неужели это не сигнал для законодателя снизить размеры такой неустойки? Дополнительно неустойка, предъявляемая к застройщику, является штрафной, что означает её взыскание сверх убытков. Классическими убытками является то, что квартиру или помещение можно было бы сдавать в аренду и получать доход. Почему бы по аналогии в ГК РФ не сделать её зачетной?

Санкции в действующем законе не позволяют застройщику закончить строительства объекта, поскольку застройщик лишен права пользования денежными средствами, которые получил от участников, поскольку они находятся на эскроу счете. Этими деньгами он бы мог рассчитываться по неустойкам. 

2) Эскроу-счет

Деньги, которые находятся на эскроу счете, фактически играют роль обеспечения, поскольку на банковский кредит, который берут все застройщики, предоставляется обеспечительный факторинг и право раскрытия эскроу-счета находится у банка, который предоставил кредит.

Самая непонятная для меня вещь - почему мало того, что на деньги, находящиеся на эскроу-счете, не начисляются проценты в пользу застройщика, так он еще и платный?!

Банк прекрасно пользуется деньгами, которые находятся на эскроу, но не платит проценты за них. Опять же, эти проценты могли бы быть использованы для погашения требований застройщиков, а также способствовали бы увеличению средств на строительство. Здесь тоже нужно что-то менять, потому что больше всех выгоды с нулевыми рисками в долевом строительстве получает банк, который получает как деньги в пользование, и так и проценты по кредиту. 
 Илья Шарон 29.03.2024 

скопировано 06.12.2024 с https://zakon.ru/blog/2024/3/29/chto_opyat_postanovlenie_pravitelstva_rf_ot_18032024_%E2%84%96326_moratorij_na_nachislenie_neustoek_k_zastro

Новый мораторий на взыскание неустойки с застройщиков

В соответствии с законом в случае, когда застройщик сдаёт квартиру с просрочкой, за каждый день просрочки он обязан заплатить дольщику неустойку. 

Однако 22 марта 2024 года правительство Российской Федерации опубликовало Постановление о введении в 2024 году моратория на взыскание неустойки и иных санкций с застройщиков (Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326).

Если ранее решение поддержать застройщиков было вызвано ограничениями, вызванными covid-19, то сейчас официальные причины введения постановления не были названы.

Нет никакой ясности, как застройщики поведут себя в ситуации, когда сдача домов с просрочками снова не будет караться никаким санкциями.

Фактически на данный момент дольщики находятся в очень уязвимом положении, для некоторых квартира в строящемся доме является единственным жильём, у многих ипотеки.

Я сама являюсь дольщиком. Летом моя квартира должна сдаваться одном из ЖК в Красногорске. Поэтому я вижу ситуацию не только как юрист, но и как дольщик.

Что же означает введение моратория для дольщиков? 

В случае, если застройщик сдаст объект с просрочкой, то за период с 18 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года неустойка начисляться не будет. 

Кроме того, суммы неустойки, которые будут взысканы с застройщика в случаях, когда период просрочки не попадает под действие моратория, будут гораздо ниже, чем сейчас.

Расчет неустойки за период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 20224 года будет производиться по ключевой ставке Центрального банка на 1 июля 2023 года (а это всего 7,5 %). Тем самым за этот период будут взысканы очень небольшие суммы неустоек.

А что если уже вынесено решение суда? Как оно будет исполняться? 

По вынесенным, но еще неисполненным судебным решениям, застройщик получает отсрочку. Исполнительные документы не будут исполняться банками и иными кредитными организациями до 31 декабря 2024 года. Дольщики смогут получить компенсацию только после нового года и только в том случае, если мораторий не будет продлен. 

Стоит ли обращаться в суд в таком случае? 

Да, в тех случаях, когда задержка образовалась до 18.03.2024 либо выпадает на период после 31.12.2024 не стоит отказываться от обращения в суд. Это не первый опыт введения моратория на взыскание неустойки с застройщиков за последние годы. Поэтому в суде с мораториями уже научились работать.

На практике это выглядит следующим образом: Например, передача ключей по договору была запланирована на 1 января 2024 года, а фактически квартиру передадут лишь 1  февраля 2025 года. 

Соответственно, при расчёте неустойки мы вычитаем период, начиная с 18 марта 2024 по 31 декабря 2024 года и, соответственно, получаем компенсацию не за 13 месяцев, а только за 3 месяца. За остальные месяцы просрочки неустойку дольщик получить не сможет. 

Подробнее о моратории можно почитать в статье с моими экспертными комментариями, которая вышла 24 марта в Московском Комсомольце: https://www.mk.ru/economics/2024/03/24/zastroyshhikov-osvobodili-ot-sankciy-v-sluchae-prosrochki-sdachi-domov-v-chem-prichina.html 

Ольга Абрикосова 26.03.2024

скопировано 06.12.2024 с https://zakon.ru/blog/2024/3/26/novyj_moratorij_na_vzyskanie_neustojki_s_zastrojschikov