Недвижимость нерезидентов: налоги и льготы

За последние несколько лет более полумиллиона человек уехали жить за пределы России. Налоговый консультант Наталья Пенькова рассказывает, какие налоги и в каком размере должны платить в РФ нерезиденты с владения, продажи или сдачи имущества в аренду.

По закону, налоговым резидентом России становится любой, кто находится в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Те же, у кого за это время нужного «стажа» не набралось, считаются нерезидентами — вне зависимости от своего гражданства. 

При этом внутри года статус может меняться и окончательно фиксируется 31 декабря. Но это не значит, что со следующего года дни, проведенные за границей, обнуляются.   

ПРИМЕР

Иван к 31 декабря 2022 года прожил в Болгарии 90 дней подряд (октябрь−декабрь), остальное время он жил в России. В 2022 году он был налоговым резидентом РФ. 
В 2023 году он остался в Болгарии еще на 95 дней, и весной 2023 года стал нерезидентом.
В середине июня Иван вернулся в Россию и к 31 декабря 2023 года провел на ее территории более 183 дней подряд, снова закрепив за собой статус резидента РФ.
 

Для упрощения подсчетов можно воспользоваться ресурсами-калькуляторами, помогающими определить налоговый статус. 

Но помните, что при расчете не учитываются: 

лечение или обучение сроком до шести месяцев; 
поездки для работы на морских месторождениях нефти и газа;
военная или госслужба за границей (письмо Минфина № 03-04-06-01/182).  

Во всех этих случаях человек остается налоговым резидентом РФ. 

СОДЕРЖАНИЕ

 Особенности НДФЛ для нерезидентов
 Льготы для нерезидентов
 Как отчитываться при продаже жилья
 Налог на имущество для нерезидентов
 Проверяет ли ФНС статус налогоплательщика?
 Что будет, если скрыть статус нерезидента
Может ли нерезидент сдавать жилье как самозанятый?

Особенности НДФЛ для нерезидентов

Если нерезидент получил доход при продаже жилья, то он, как и резидент, должен будет заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). 

Но дальше начинаются различия: 

Ставка налога на доходы физлиц для нерезидентов — 30%  указанной в договоре купли-продажи суммы. Это почти в 2,5 раза выше, чем у резидентов, для которых эта ставка составляет 13%. 
Для нерезидента не работают никакие налоговые вычеты, и он не может уменьшить доход от продажи недвижимости на понесенные при ее покупке расходы.

ПРИМЕР

Иван купил квартиру в 2021 году за 3 млн рублей, а в 2022-м продал ее за 5 млн рублей. По итогам 2022 года (когда был получен доход) он стал нерезидентом. 

 

НДФЛ нерезидента: 5 млн × 30% = 1,5 млн рублей

 

Если бы Иван был резидентом, расчет был бы другим. Например, он мог бы заявить вычет и учесть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры — 3 млн рублей. 

 

Тогда налог составил бы: (5 млн – 3 млн расходов) × 13% = 260 тыс. рублей 

Важные детали: 

Датой получения дохода от продажи недвижимости считается тот день, когда продавец получил деньги. Это не всегда происходит день в день, и даже месяц в месяц с оформлением сделки.  
Для расчета НДФЛ важен статус человека на 31 декабря того года, когда прошла сделка, а не его статус в день сделки. То есть, если на дату сделки продавец резидент, а на 31 декабря — нет, то налог ему начислят как нерезиденту.

Льготы для нерезидентов

Тем не менее ряд льгот нерезидент применить все-таки может. 

1. Правило о сроках владения недвижимостью работает независимо от налогового статуса. 

Если продаваемая недвижимость находилась во владении пять лет и более, то собственник не платит НДФЛ вне зависимости от своего статуса. 

2. Сокращение срока владения до трех лет для нерезидентов также работает (письмо Минфина № 03-04-05/87049). 

Напомним, что срок уменьшается, если недвижимость: 

унаследована; 
получена в подарок от члена семьи и/или близкого родственника;

перешла по договору пожизненного содержания с иждивением; 
приватизирована; 

является единственным жильем (долей в праве собственности на него);
находится в льготных регионах (например, в Севастополе, ХМАО и других).

3. Нерезиденты попадают под действующий с 2021 года № 382-ФЗ, согласно которому некоторые плательщики полностью освобождаются от налога. 

Это происходит, если в семье двое и более детей и одновременно соблюдаются следующие условия: 

Минимум двое родных или усыновленных детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок — студент очного отделения). 
Вместо проданного жилья семья в том же году или до 30 апреля следующего года купит другое жилье.
Кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей.
Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного.
На момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежит более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого. 

Если все эти условия соблюдены, то независимо от срока владения налог платить не придется, в том числе и нерезидентам. Льгота распространяется не только на квартиры, но и на любую жилую недвижимость.

Как нерезиденты отчитываются о полученном доходе при продаже жилья

По истечении календарного года, в котором получен доход, нужно до 30 апреля заполнить и подать в ФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ, указав в ней статус налогоплательщика «нерезидент» и внеся все данные о полученных доходах. 

Срок уплаты налога для нерезидентов такой же, как для резидентов: до 15 июля года, следующего за годом продажи. 

Налог на имущество для нерезидентов

Налог на имущество физических лиц платят те, у кого в собственности есть дом, квартира, комната, гараж, машино-место или другой объект недвижимости. Налоговый статус плательщика не влияет на ставки по этому налогу. Резидент ты или нерезидент — платишь от 0,1 до 2% кадастровой стоимости в зависимости от вида недвижимости.

Проверяет ли ФНС статус налогоплательщика при подаче декларации?

Пока налоговая инспекция не практикует обязательную проверку статуса плательщиков-физлиц. Тем не менее такая возможность есть: ведомство может уточнить (и довольно быстро) у таможенной службы, когда человек пересекал границу. 

Сейчас это делают, когда у налоговой появляются какие-то подозрения. Например, инспектор видит, что квартира продана по генеральной доверенности, оформленной за границей у российского консула. 

ВАЖНО

На практике такие проверки очень редки, но они есть, поэтому, подчеркивает Наталья Пенькова, нужно помнить о риске раскрытия статуса нерезидента. Однако пока не доказано иное, гражданин с российским паспортом и постоянной регистрацией в РФ считается резидентом. 

Что будет, если скрыть статус нерезидента 

Если при продаже недвижимости нерезидент уплатил НДФЛ по ставке для резидента (13%), с него взыщут недоплату плюс пени. 

Если нерезидент воспользовался вычетами, которые ему по статусу уже не положены, то деньги придется вернуть в бюджет. 

Скрывая статус нерезидента, надо учитывать, что выяснить этот факт налоговая может и через несколько лет. После чего поданную декларацию признают неправильной и налог пересчитают. 

ВАЖНО

Если человек постоянно живет в России (более 183 дней подряд), но работает на иностранную компанию, он все равно является налоговым резидентом РФ. 

 

Как резидент он обязан уведомлять ФНС об открытии счетов в зарубежных банках. Но если он станет нерезидентом, такой обязанности у него больше не будет. 

Может ли нерезидент сдавать жилье в аренду как самозанятый? 

Для самозанятых понятий «резидент» или «нерезидент» не существует. Нерезиденту ничто не мешает стать самозанятым, сдавать квартиру в аренду и платить налог по ставке 4 или 6% (размер зависит от того, кто снимает жилье: физлицо или юрлицо/ИП).  

В качестве региона уплаты налога на профессиональный доход следует указывать тот, в котором находится квартира. Платить придется по итогам каждого месяца, в котором были доходы. Никаких отчетов при этом сдавать не требуется. 

Таким образом, при оформлении самозанятости для уехавших из России арендодателей ничего особенно не меняется. Но если вы хотите продать жилье и тем более воспользоваться налоговыми льготами, возможно, выгоднее снова стать налоговым резидентом, перед сделкой проведя в РФ хотя бы 183 дня подряд.    

Записал Эдуард Филин19 декабря 2023

скопировано 02.12.2024 с https://krym.cian.ru/stati-nedvizhimost-nerezidentov-nalogi-i-lgoty-333631/