Предложение УО по размеру платы за содержание жилья по ГОСТу

УО обязана разрабатывать и предоставлять собственникам предложения по содержанию и ремонту МКД В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме утверждают собственники на ОСС – с учётом предложений УО и на срок не менее чем один год. Управляющая организация обязана представить жителям МКД предложение о таком размере платы не позднее чем за 30 дней до дня проведения собрания. Информация размещается на досках объявлений во всех подъездах или в пределах земельного участка. В предложении должны быть: расчёт и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, причины превышения муниципального тарифа; детализация с указанием расчёта годовой стоимости каждого вида работ и услуг и периодичности их выполнения (разд. III Правил № 416).
Росстандарт утвердил ГОСТ по подготовке предложения в соответствии с требованиями ЖК РФ и Правил № 491 Для составления такого предложения и детализации расчётов законодатели ранее не устанавливали чёткой формы. Теперь в помощь УО есть новый государственный стандарт – ГОСТ Р 70773-2023. «Документ введён впервые, – отметила Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1». – Раньше все делали предложение так, как считали нужным, с учётом обязательных требований. Сейчас будем делать в соответствии с ГОСТом». Он утверждён приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологииот 14.09.2023 № 833-ст, а правила его применения прописаны в ст. 26 Федерального закона от 29.06.2015 № 162-ФЗ. Как указано в предисловии стандарта, документ «позволяет обеспечить соблюдение установленных жилищным законодательством правил управления домами. ГОСТ Р 70773-2023 содержит восемь разделов, среди них: общие положения; техническое и экономическое обоснование перечня и расчётов (разд. 5, 6); форма предложения собственникам (разд. 7). Также в документе есть приложение «А», в котором приведён шаблон предложения УО по вопросам содержания и ремонта (СиТР) общего имущества собственников помещений МКД. Ниже рассмотрим наиболее важные для УО и ТСЖ тезисы из госстандарта.
В «Общих положениях» ГОСТа прописаны этапы работы УО над предложением для собственников Согласно п. 4.3 (здесь и далее ссылки на пункты ГОСТ Р 70773-2023), подготовка предложения УО включает: разработку перечня работ и услуг; определение их стоимости, расчёт и обоснование; подготовку проекта перечня и вариантов передачи общего имущества в пользование третьим лицам; расчёт размера платы за содержание жилого помещения для утверждения его на ОСС; ознакомление собственников с проектом перечня. В п. 4.4 указано, что предложение о СиТР должно быть технически и экономически обоснованным в соответствии с ГОСТом и с учётом установленного в договоре управления порядка определения: и изменения перечня работ и услуг, их стоимости, размер платы за содержание в период действия договора. Авторы ГОСТа рекомендовали управляющей организации включать в предложение порядок определения размера расходов на КР СОИ – исходя из показаний ОДПУ или среднемесячного объёма с последующим перерасчётом (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Предложение УО направляет уполномоченному лицу или всем собственникам на рассмотрение и предварительного обсуждения (п. 4.7). После этого его выносят на ОСС вместе с предложением компании по размеру платы за содержание жилого помещения (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). ГОСТом рекомендовано УО составлять три варианта перечня работ и услуг Перечень, который УО составляет в рамках предложения, должен содержать виды работ и услуг в соответствии с инструкцией по эксплуатации дома, ГОСТ Р 56192-2014, 56535-2015, а также их объёмы, периодичность или сроки выполнения. Авторы стандарта рекомендуют компаниям разработать несколько вариантов перечня – по минимальной, средней и максимальной цене предложения. Согласно п. 5.2, виды работ и услуг для перечня УО определяет при заключении договора управления или в период его действия – по результатам осмотров и мониторинга технического состояния МКД. Такие осмотры следует проводить в соответствии с ГОСТ Р 31937-2011 и исходя из данных актов. УО должна указать в предложении ссылки на НПА и иные документы, обосновывающие необходимость указанных в перечне работ и услуг: акты обследования дома, заключения экспертов о дефектах и повреждениях. На основании таких данных компания должна составить перечень мероприятий по ремонту – плановому и неотложному (п. 5.3). Это поможет УО при определении объёмов и графика выполнения восстановительных работ (АВР), относящихся к текущему ремонту. Также в предложении указцывается информация о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергоэффективности общего имущества МКД с указанием соответствующих расходов (п. 5.4). Согласно п. 5.5, в предложение УО собственникам с учётом Минимального перечня № 290 и стандартов эксплуатации включаются работы и, или услуги: по содержанию общего имущества, в том числе непредвиденные АВР и ремонты диспетчерского и аварийного обслуживания (ГОСТ Р 56192-2014, 56037-2011); по плановому и профилактическому текущему ремонту (ГОСТ Р 56535-2015); по установке, замене и поверке ОДПУ; направленные на снижение объёмов используемых в МКД энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности (ч. 7 ст. 12 № 261-ФЗ). Прочие дополнительные работы необходимо указывать в предложении отдельно от информации о перечне по СиТР – например, по энергосервисным договорам.
УО самостоятельно определяет методы ценообразования для расчёта размера платы за СиТР Помимо технического, ГОСТом установлены требования к экономическому обоснованию предложения по СиТР общего имущества дома. Так, согласно п. 6.1, организация должна: определить стоимость работ и услуг по СиТР и по управлению МКД, рассчитать финансовые потребности на такие работы, вывести общую сумму расходов собственников на СиТР и размер платы за содержание 1 кв. м. При этом, как указано в п. 6.2, УО самостоятельно выбирает методы ценообразования, руководствуясь в том числе нормами и нормативами трудовых и материальных ресурсов. При определении стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества рекомендуется предусмотреть их группировку по укрупнённым видам для приёмки и подписания актов. По каждому виду необходимо указывать объёмы, периодичность выполнения и цену. Стоимость непредвиденных АВР определяется на основании аналитических данных. В соответствии с п. 6.4, цена работ по текущему ремонту рассчитывается путём составления сметы. Стоимость услуг по управлению МКД рекомендуется выделить отдельно от СиТР и определять в установленном договором порядке. При этом размер платы за содержание должен быть одинаковым по величине для всех собственников. Он определяется из расчёта на один месяц и один кв.м. общей площади жилых и нежилых помещений в МКД (п. 6.6). В ГОСТе приведена форма, в которой УО следует направлять собственникам предложение о работах в доме В разд. 7 и приложении «А» управляющая организация найдёт форму, в которой нужно донести до собственников предложение, указанное в п. 31 Правил № 491: В преамбуле указать информацию об УО – наименование, ИНН, лицензию и срок её действия. Также можно прописать численность сотрудников компании и их квалификацию. Раздел I включает данные об общем размере финансовых потребностей на содержание МКД. Организация суммирует стоимость всех работ, услуг из перечня и по управлению. Отдельно указывается случай, когда такие работы финансируются за счёт доходов от использования общедомового имущества. Раздел II содержит показатели, применяемые при расчёте размера платы за содержание жилого помещения, и результат таких расчётов. В разделе III указываются техническое и экономическое обоснования стоимости работ и услуг: отдельно по содержанию (1), текущему ремонту (2), замене и поверке ОДПУ (3) и энергоэффективности (4). Для разработки предложения согласно ГОСТу нужно назначить ответственных и закупить программы Отдельно авторы ГОСТа остановились на рекомендациях, что должна сделать УО, чтобы вовремя и правильно подготовить предложение собственникам: определить лиц, ответственных за техническое и экономическое обоснование; при необходимости приобрести программы для расчёта цен или заключить соответствующие договоры со специальными компаниями; разработать регламент взаимоотношений с собственниками для проведения согласований. Также следует уделить внимание информационной работе с жителями: отвечать на вопросы и разъяснять сложные пункты предложения. Внимательно подойдите к подготовке общего собрания собственников. Пошаговую инструкцию по утверждению размера платы за содержание жилого помещения составила Елена Шерешовец: забирайте. Ольга Шевлягина Главный редактор 16 октября 2023
скопировано 18.12.2023 с
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/15501-predlozhenie-uo-po-razmeru-platy-za-soderzhanie-zhilya-po-gostu-obzor