Один земельный участок может находиться в общедолевой собственности жителей двух МКД

В п. 21 «Практики применения земельного и природоохранного законодательства» ВС РФ включил выводы из определения по делу № А56-21432/2021. Застройщик на земельном участке построил комплекс из двух МКД и передал этот участок собственникам помещений в общедолевую собственность. Компания обратилась в Росреестр с заявлением о прекращении её прав на землю. Но ведомство отказало, посчитав, что нельзя передать одну придомовую территорию в общее имущество сразу двух МКД. Необходимо сформировать земельные участки под каждым из построенных домов. ВС РФ в определении от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 отметил, что, в соответствии с проектной документацией и выданным застройщику разрешением, на спорном участке изначально предусмотрено возведение комплекса из двух корпусов – четырёхэтажных многоквартирных домов с общей территорией и элементами благоустройства. Положения Земельного кодекса РФ, ГрК РФ, № 189-ФЗ и № 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка для двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс. Это предполагает возникновение у владельцев помещений в этих домах права общей долевой собственности на единый земельный участок.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/15309/poleznye-uo-vyvody-iz-pyati-resheniy-vs-rf-v-ego-obzore-2-za-2023-god?utm_source=email&email=vashdom777@mail.ru&utm_medium=email&key=Wy8c5bQHnFwR3witEAWN&utm_campaign=2023_09_07_16_portal_for_portalsubs&utm_term=vashdom777@mail.ru
эксперты Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец и Ирэн Парсамян рассказали участникам о том, кто обслуживает элементы на придомовой территории, если она общая для двух домов. 

На одном земельном участке должен располагаться один многоквартирный дом В прямом эфире одна из управляющих организаций спросила у спикеров, кто и как должен обслуживать детскую или контейнерную площадку на земельном участке, на котором стоят несколько многоквартирных домов. Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец отметила, что в идеале у каждого МКД должна быть своя придомовая территория. Двух домов на одном участке быть не должно. Эта позиция отражена в письмах различных ведомств: Минфин РФ в письме от 02.10.2007 № 03-05-06-02/111 отметил, что единый участок, на котором находятся несколько домов, не может перейти в общую долевую собственность собственников помещений. Это происходит только после раздела и формирования самостоятельных земельных участков, на каждом из которых был бы расположен соответствующий МКД. Росреестр в письме от 15.02.2013 № 14-00559/13 «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов» выразил аналогичную позицию. Три вопроса о земельном участке при решении споров в ЖКХ: практика 3428 1 Судебная практика допускает регистрации нескольких земельных участков как единого Как отметила эксперт, в судебной практике также есть примеры, в которых судьи указывали: нельзя передать в общедолевую собственность придомовой участок, если на нём стоит несколько МКД и земля не разделена. Но есть и прямо противоположные примеры, причём их может принимать один и тот же суд. В постановлении от 31.08.2009 № Ф09-6346/09-С6 по делу № А34-27/2009 Федеральный арбитражный суд Уральского округа признал законным отказ в государственной регистрации права общей собственности на земельный участок, на котором были расположены три дома. Судья сослался на то, что право общей долевой собственности у владельцев помещений возникает на тот участок, на котором непосредственно находится этот МКД. Законом не установлено возникновение такого права у жителей одного дома на земельный участок, занятый другим зданием. «Только вот, увы, спустя неделю тот же суд принимает прямо противоположное решение», – прокомментировала эту позицию Елена Шерешовец.  ФАС Уральского округа в постановлении от 07.09.2009 № Ф09-6092/09-С6 по делу № А76-4617/2009 признал отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на придомовую территорию, на которой расположены несколько МКД, незаконным. Суд отметил, что «несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера». На какие новые статьи ГК РФ о недвижимости УО обратить внимание 3310 0 При наличии общих для нескольких домов объектов во дворе собственникам следует содержать их совместно На практике случается, что жителям разных многоквартирных домов принадлежит одна детская площадка, расположенная на общем земельном участке. В такой ситуации собственникам нужно понять, кто и как будет содержать такую площадку. К объектам, которыми жители разных МКД пользуются совместно, если у них общий двор, могут относиться парковка, контейнерная площадка, спортивные тренажёры, скамейки, столы, ограждения в зелёной зоне. «Мне кажется, что в такой ситуации управляющие организации в указанных домах могут заключить договор о совместном содержании площадки», – предложила выход из такой ситуации Елена Шерешовец. – «Тогда плату нужно распределять пропорционально площади квартир в МКД, включив свою часть расходов в утверждённый размер платы за содержание». Подробный разбор ситуации, а также ответы на другие вопросы вы найдёте в материалах с онлайн-семинара. Они размещены под отчётной статьёй на портале. Как земельный участок становится общедомовым имуществом новостройки 6047 2 Если объектом на участке пользуются несколько МКД, то за его содержание отвечают собственники земли Елена Шерешовец в своём Телеграм-канале разобрала и ситуацию, когда у каждого дома своя придомовая территория, а, например, контейнерная площадка общая, расположенная на одном из участков. В такой случае за её содержание отвечают собственники, в чьё общедомовое имущество включена земля с площадкой. Эту позицию подтверждает судебная практика. В постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.18 № 05АП-5565/2018 по делу № А24-1825/2018 указано, что за содержание контейнерной площадки платят только собственники того МКД, в чье общее имущество входит земельный участок, где стоит контейнерная площадка. На заметку управляющим домами Подписчики Телеграм-канала Елены Шерешовец поделились своими решениями вопроса о том, как содержать объекта на придомовой территории, которая по сути принадлежит нескольким многоквартирным домам. Среди них – обратиться в суд, чтобы признать межевание на группу МКД незаконным. После получения решения подать заявление в муниципалитет для формирования отдельных земельных участков. Также подписчики поделились определением Верховного суда РФ от 12.02.2021 № 307-ЭС21-803, в котором суд указал: действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих МКД; управляющая организация или ТСЖ не лишены права совершать действия по разделу земельного участка.

Ольга Шевлягина Главный редактор 21 ноября 2022
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zemelnyy-uchastok/14456/mozhet-li-odin-uchastok-prinadlezhat-dvum-mkd-i-kto-ego-obsluzhivaet