Когда председатель Совета МКД вправе подписать договор управления

Председатель Совета МКД подписывает договор управления по доверенности от собственников или в случае, когда он получил такие полномочия по решению ОСС. Но суды и ГЖИ по-разному решают, сколько голосов необходимо для принятия такого вопроса на общем собрании. Узнайте ответы из обзора судебного дела и мнения эксперта. Собственники могут на ОСС наделить председателя Совета МКД полномочиями подписать договор управления В Москве жители одного из домов проголосовали за выбор новой управляющей организации и наделили председателя Совета МКД правом подписать с ней договор. «За» было отдано 57% от голосов участников, что составило почти 30% от общего количества голосов собственников МКД. Председатель подписал договор, и УО в соответствии со ст. 198 ЖК РФ направила в орган ГЖН заявление на внесение изменений в реестр лицензий, но получила отказ. Ведомство обосновала его п. 15 приказа № 938/п – при проверке документов выявлены нарушения: п. 3 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр – не соблюдены требования при проведении общего собрания и не подтверждено заключение договора управления с собственниками; пп. «б» п. 5 приказа № 938/пр – компания предоставила недостоверные данные; пп. «г» п. 5 приказа № 938/пр – УО не разместила в ГИС ЖКХ корректные сведения о заключении договора управления, нарушив ч. 2 ст. 198 ЖК РФ. УО, не согласившись с отказом, обратилась в суд с требованием признать решение ГЖИ незаконным (дело № А40-200859/2022). Шесть случаев заключения договора управления МКД 25478 4 Собственники должны собрать на ОСС кворум голосов, необходимый для принятия решения о полномочиях председателя Суд первой инстанции отметил, что договор управления по общему правилу должны подписать собственники, обладающие более 50% голосов в МКД. Документ подписал председатель Совета дома, но кворум за наделение его таким правом составил всего 30% от общего количества голосов в МКД, а необходимо не менее ⅔ (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В связи с этим инстанция признала данный договор управления недействительным. Поскольку, по мнению инстанции, достаточный кворум за наделение председателя правом подписи ДУ не набрался: УО не исполнила нормы ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и не подтвердила факт заключения договора с собственниками. Компания не разместила в ГИС ЖКХ сведения о договоре управления, нарушив ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ. В системе представлен реестр собственников без их подписей. В ГЖИ не поступало заявление от предыдущей УО о расторжении договора по спорному МКД. Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований управляющей организации из-за противоречий в заявлении компании по п. 15 приказа № 938/пр. УО подала жалобу в апелляцию, но инстанция поддержала доводы коллег и органа ГЖН. Нюансы оспаривания решения ОСС при отсутствии кворума 12279 4 Суды расходятся во мнении, сколько голосов необходимо для права подписи ДУ председателем Управляющая организация обратилась в кассационный суд. Инстанция указала, что, согласно ст. 161.1 ЖК РФ, жители обязаны избрать Совет МКД и его председателя, если в доме нет кооператива или ТСЖ. По Федеральному закону от 31.07.2020 № 277-ФЗ председателю не требуется доверенность на подписание договора управления с УО, если собственники утверждают право такой подписи на общем собрании. ГЖИ в своём отказе о внесении изменений в реестр лицензий руководствовалась п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ – вопрос о наделении председателя Совета МКД полномочиями на принятие решений. Но подписание председателем договора управления – это не принятие им какого-либо решения. Суд отметил, что решения о выборе УО и о заключении с ней договора соответствуют п. п. 1.1, 4, 4.2, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Они принимаются простым большинством голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В спорном деле на ОСС, согласно протоколу, «за» было отдано 57% от общего количества голосов проголосовавших. Следовательно, собственники наделили председателя законным правом подписать договор управления от их имени. Суд отменил решение коллег и постановил ГЖИ Москвы внести изменения в реестр лицензий. Компетенции Совета дома и их значение для эффективной работы УО 27733 0 Управляющим домами на заметку: ГЖИ чаще всего требуют ⅔ от всех голосов в доме Согласно делу № А40-200859/2022, собственники могут наделить председателя Совета МКД правом подписи договора управления простым большинством на ОСС. Такой позиции придерживаются и другие суды, например: дела № А19-24479/2018, № А41-23115/2018, № А28-3143/2018. При этом Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1», в своём Телеграм-канале отметила, что на практике этот вопрос решается другим образом: «Как показывает опрос [...] компаний, действительно, во многих регионах ГЖИ требует именно ⅔ голосов». Во избежание спорных ситуаций рекомендуем: Если в доме избран Совет и его председатель, а жители на ОСС уполномочили его подписывать договор управления, то лучше собирать максимальный кворум по этому вопросу: не менее ⅔ голосов от общего количества голосов собственников в доме. Если их собрать не удалось, то договор подписывается собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Чтобы собрать на ОСС как можно больше участников, проводите его в очно-заочной форме или с использованием системы. Татьяна Нечаева Редактор 29 сентября 2023
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/15457-kogda-predsedatel-soveta-mkd-vprave-podpisat-dogovor-upravleniya?utm_source=email&email=vashdom777@mail.ru&utm_medium=email&key=TfDTxKD6mLQXBr0XDGP0&utm_campaign=2023_10_05_18_portal_for_portalsubs&utm_term=vashdom777@mail.ru