Чем грозит покупателю новая инициатива риэлторов?

На сайте Российской гильдии риэлторов опубликован проект Закона о риэлторской деятельности. Если он будет принят, как изменится рынок недвижимости после этого? Будет ли он безопаснее? И куда денутся частники? Поможет ли закон очистить профессию риэлтора от того негатива, который накопился (во многом благодаря частникам) за последние годы? Спасет ли он профессию риэлтора? Эти и другие вопросы журнал «Собственник» задал участникам рынка недвижимости.

Николай Мазурин, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

Иногда кажется, что принятие любых новых законов в регулировании каких-либо видов деятельности только усложняет и так непростую ситуацию. Так же и на рынке недвижимости. Потребуется немало сил, энергии, воли и времени людей для налаживания работы закона. Однако давайте вспомним о том, с какими трудностями и проблемами сталкиваются обратившиеся к маклерам люди. Это потеря жилья или приобретение не того, чего хотел, обман и невозможность отсудить принадлежащее, казалось бы, по праву. Как мы можем помочь обманутым людям? Это очень сложно. Таков в настоящее время рынок. Для того, чтобы меньше сталкиваться с непрофессионализмом, и необходим закон.

Определенно, при введении закона рынок станет безопаснее, поскольку все специалисты рынка недвижимости будут работать в рамках стандартов и правил, разработанных в первую очередь для соблюдения интересов населения. Общественные организации (саморегулируемые организации) вместе со своими страховыми фондами, третейскими судами позволят обеспечить деятельность на высоком уровне и с высокими гарантиями.

Куда денутся частники? Да никуда не денутся. Частное лицо может самостоятельно заниматься своим жильем и дальше. Никто у него этого права отнимать не собирается. Вопрос в том, что мы понимаем под частной деятельностью. Одно дело, когда частное лицо приобретает, покупает, ищет, оформляет для себя и для своих родственников, другое дело, когда речь идет о тех, кто делает на этом бизнес. Если мы занимаемся бизнесом, мы уже не частники, мы уже ИП, либо ООО или ЗАО, что уже предполагает ответственность.

«Черные маклеры» не платят налоги и не обеспечивают безопасность тех, кто с ними работает, как и в любой другой сфере. Возьмем таксистов, например. Мы можем позвонить в такси или поймать машину с шашечками на дороге. Где риски выше? Можем назвать последних «черными таксистами». Но почему-то мы их так не называем. Само понятие «маклер» уже давно не входит в обиход риэлторского сообщества. Это понятие изживает себя.

Необходимости же спасать профессию «риэлтор» нет. Данная профессия укрепилась за 20 лет своего существования в России, и данное ее название также все более прочные позиции занимает среди населения. Возьмем другие профессии. Вот слово «дантист» не прижилось, а «стоматолог» есть. Так и «риэлтор». Это слово прижилось, а вот «маклер» нет.

Я бы не сказал, что слово «риэлтор» вызывает уж большое раздражение у населения. И в подтверждение тому – заключения ряда экспертов о том, что до 70% всех сделок на рынке недвижимости происходят путем обращения именно к риэлторам. Да, есть определенный негатив, но не более чем в любой другой сфере профессиональной деятельности.

Принятие закона может значительно улучшить качество профессиональной среды и их работы. Но не стоит думать, что все будет хорошо и сразу. Любые цивилизованные рынки создаются непросто, формируются годами. Однако принятие закона – это важный шаг к достижению цивилизованного рынка недвижимости, который уже существует в большинстве развитых стран. 

Андрей Хромов, президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО):
 

В большинстве развитых стран системы регулирования экономики похожи на «качели», которые периодически занимают положения от большей степени либерализации и свободы предпринимательства к большей степени регулирования. На мой взгляд, любое разумное регулирование лучше, чем полная стихия.

Что касается частников: после принятия закона он должен четко разделить тех, кто работает в правовом поле и кто занимается незаконным предпринимательством.

Также он создает систему, направленную на поддержание приемлемого уровня квалификации специалистов.

После принятия закона все, кто занимается предпринимательской риэлторской деятельностью, должны будут придерживаться стандартов практики, разрабатываемых и принимаемых саморегулируемыми организациями. Это скажется на общем качестве работы положительно и будет постепенно способствовать изменению имиджа профессии «риэлтор» в лучшую сторону.

Николай ТЮЛЕНЕВ, генеральный директор АН «Семь холмов»:

Лазейка в проекте закона для частных маклеров и мелких контор, работающих по рекомендациям, видна невооруженным глазом. Во главу угла поставлен договор возмездного оказания услуг, и законом регламентируются лишь отношения, обусловленные этими договорами. Нет договора – нет и проблем, то бишь взносов, обучения, сертификатов, стандартов, страховок и т. п. Тем более что в ст. 10 закона черным по белому написано:

«Предел ответственности риэлтора перед потребителем ограничен размером вознаграждения риэлтора по договору оказания услуг, если иное не установлено решением суда».

И в чем разница СРОшника и «бомбилы» в этом случае для клиента?

Негатив по отношению к риэлторам накопился благодаря сотрудникам крупных компаний, уровень подготовки и «морально-волевые» качества которых часто вызывают нарекания у клиентов.

Профессию спасет предоставленная государством для частных маклеров возможность просто легализоваться и спокойно вести свой бизнес.

Другими словами, профессию могут спасти только профессионалы, а не чиновники от риэлторства. Правда, при этом за бортом окажутся крупные игроки рынка, существующие за счет неквалифицированного труда сотен и тысяч своих постоянно обновляемых сотрудников. Они это прекрасно понимают и не допустят варианта развития, при котором ключевой фигурой на рынке становится специалист, а агентство выполняет лишь вспомогательные функции, обеспечивает риэлторов определенным набором сервисов.

Данный проект закона написан под их (крупных игроков) диктовку. Со всеми вытекающими…

Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: 

На мой взгляд, проект не обладает целостной структурой, имеет многочисленные технические погрешности, юридические противоречия и несоответствия действующему гражданскому законодательству. По этой и другим причинам он неоднократно вносился на рассмотрение ГД РФ, начиная с 1998 года, в 2002 году, и в последний раз был отклонен. По проекту высказывались Президент РФ, Совет Федерации и Госдума РФ. И все отрицательно, по тем же причинам.

Сведений о том, что этот закон вступает в силу с 1 января 2012 года, у нас не имеется, ничем это не подтверждается. Проект «сырой», видимо, еще в процессе разработки ряд положений могут быть исключены, дополнены или изменены.

Таким образом, считаю преждевременным рассуждать на тему содержания будущего закона, основанного на таком отклоненном проекте.

Ирина Маркочева, юрисконсульт агентства недвижимости «Кутузовский проспект»: 

Как юристу, мне кажется, любая сфера деятельности (банковская, строительная, риэлторская и др.) должна иметь «свой» специальный закон, регулирующий такую деятельность.

Основная цель проекта Закона о риэлторской деятельности, опубликованного на сайте РГР, в том, что он пытается обеспечить единую государственную политику в области регулирования риэлторской деятельности, защиты прав и интересов субъектов риэлторской деятельности и потребителей риэлторских услуг при совершении операций с недвижимым имуществом.

Вместе с тем возникают некоторые вопросы после ознакомления с проектом закона:

1. Не будет ли путаницы из-за разночтений между понятиями «потребитель», указанным в ст. 3 проекта закона (потребитель – физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключившие с риэлтором договор на оказание риэлторских услуг) и по закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», по которому потребитель – гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности?

2. Как быть с положениями проекта закона о том, что «риэлтор обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций риэлторов по месту постановки на налоговый учет»? В другой статье проекта закона указано, что «риэлтор обязан быть членом СРО риэлторов, действующей на территории, к которой относится место его постановки на налоговый учет риэлтора».

Что делать, если в месте постановки на налоговый учет будет только одно СРО риэлторов? Не будет ли это одно СРО служить способом избавления от конкурентов при приеме и исключении из членов СРО, при аттестации специалистов, при проверках риэлторских фирм, при определении мер дисциплинарной ответственности риэлторов? Будет ли возможно создание многих СРО на одной территории?

3. Не будет ли утечки информации из базы клиентов и/или случаев увода клиентов от проверяемой сотрудниками СРО риэлторской фирмы к другой фирме, которой этот сотрудник благоволит или которая ему оплатила такие услуги?

Если проект закона будет принят в таком виде, то, скорее всего, количество риэлторских фирм резко уменьшится, исчезнут небольшие агентства, которые не смогут платить за навязанное законом обязательное обучение сотрудников именно в специально создаваемых для этих целей аккредитованных учебных заведениях, за аттестацию своих сотрудников, за обязательное страхование профессиональной ответственности риэлтора при осуществлении риэлторской деятельности, вступительные и членские взносы в саморегулируемые организации (СРО) риэлторов, в которых обязательно нужно состоять.

Естественно, стоимость риэлторских услуг резко возрастет, большинство риэлторов переложит на клиентов свои издержки, которые они понесут в связи с введением такого закона.

В Москве, полагаю, будет создано не одно СРО риэлторов, риэлторские фирмы будут по возможности сами выбирать себе СРО риэлторов, членом которой они будут являться.

Это важно в том числе и для сохранения конфиденциальности информации, которую сотрудники СРО риэлторов будут получать при проведении плановой и/или внеплановой проверки.

Интересно, как быть с такими взаимоисключающими требованиями проекта закона: с одной стороны, риэлторская фирма не должна «разглашать конфиденциальную информацию, полученную от потребителя в ходе оказания услуги», с другой стороны, риэлторская фирма обязана «в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии договоров об оказании риэлторской услуги, документы и отчеты о ходе оказания данной услуги или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию»?

Если же под иными уполномоченными государственными органами закон будет понимать налоговые органы и/или Росфинмониторинг, то полагаю, что резко уменьшится количество квартир, отчуждаемых через риэлторские фирмы, работающие по данному закону, находящиеся в собственности менее трех лет, собственники которых не готовы показать полную реальную (рыночную) цену недвижимости.

Ст. 5 проекта закона провозглашает, что «лицо, оказывающее риэлторские услуги в нарушение настоящего федерального закона, несет предусмотренную законодательством ответственность». При этом никакая ответственность данным законом не предусмотрена. Конечно, существует административная ответственность, необременительная в материальном плане…

Но главным новшеством и единственным светлым пятном проекта Закона о риэлторской деятельности являются права риэлтора, предусмотренные ст. 9 проекта, которые наконец-то помогут риэлторам легально осуществлять проверки квартир в период подготовки к сделке, а именно:

Риэлтор имеет право: 

получать от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости;
получать от органов внутренних дел информацию в объеме сведений учета регистрации граждан по месту жительства и пребывания и снятия с него;
получать от органов жилищно-коммунального хозяйства и организаций, осуществляющих эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов информацию в объеме сведений, включаемых в ведущиеся указанными органами домовые книги; 
получать от органов социального обеспечения информацию в объеме сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящихся к особым категориям граждан (несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном порядке ограниченными в дееспособности или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров); 
получать от органов регистрации актов гражданского состояния информацию в объеме сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского состояния.

При этом, правда, не указано, что все эти органы обязаны предоставлять информацию риэлторам. То есть попросить предоставить информацию риэлтор имеет право, но никто ему ничего не обязан предоставлять, за исключением данных о зарегистрированных правах на объект недвижимости, которые носят открытый характер и предоставляются всем по предъявлении паспорта и квитанции об оплате. 

Куда денутся частники? Никуда они не денутся, как работали, так и будут продолжать работать, причем количество их, полагаю, тоже возрастет в связи с уменьшением количества агентств недвижимости.

Но зато с принятием закона риэлтор-частник вполне может оправдываться тем, что работает нелегально потому, что не способен потянуть такие огромные расходы, которые предусмотрены законом. Или будет сочинять сказочки, что когда-то работал риэлтором в агентстве недвижимости, и теперь по старой дружбе (или как дальнего родственника) его попросили помочь друзья или родственники в решении их квартирного вопроса, поэтому он и помогает им при совершении сделки/сделок.

Поможет ли закон очистить профессию риэлтора от того негатива, который накопился (во многом благодаря частникам) за последние годы? Хотелось бы в это верить.

Михаил Грин, вице-президент комитета по форумам FIABCI (полномочный представитель ООН по вопросам недвижимости):

Если закон будет принят в таком виде, в каком он опубликован, то он наделяет правами СРО, которые ущемляют права риэлторов – физических лиц. А это, на мой взгляд, напрямую противоречит Конституции России. Кроме этого, встает вопрос вообще о необходимости этого закона.

Политика либерализации рыночной экономики, успешно проводимая Президентом РФ и Правительством РФ, привела к отмене лицензирования в большинстве видов деятельности, а этот закон возвращает нас к поборам в виде взносов со стороны участников рынка недвижимости. Это обязательно скажется на цене услуги. За все в итоге платит потребитель. Закон о СРО в строительстве избавил от необходимости находиться в СРО и отменил лицензирование таких видов работ, которые не влияют на безопасность граждан, например, оклейка обоями или окраска радиаторов. Что касается сделок с недвижимостью, то главные риски связаны с процедурой регистрации недвижимости, а это лежит в юрисдикции государственных органов регистрации – ФРС. Непонятно, что тогда может регулировать СРО? Если цену услуги, то здесь регулятором является рынок, и авторам надо почитать Адама Смита или Маркса.

За недолгую историю становления современной, суверенной России в сознание каждого гражданина пришло понимание того, что без победы над коррупцией нам не вырваться в привлекательную для инвесторов страну.

Наконец все законы стали проходить проверку на коррупционную составляющую. Предлагаемый РГР закон предоставляет огромные возможности для коррупционеров. Это не только компрометирует профессиональное сообщество, но и ставит под угрозу национальные приоритеты России.

Все представители профессиональных сообществ, работающих по принципам саморегулирования, сначала создали государственные (!) образовательные стандарты, которые прошли проверку в государственных вузах, были приняты ими, сделали выпуски на протяжении 10-20 лет. И замечу, что в каждом регионе по таким программам работают минимум 3-5 вузов, имеющих государственную аккредитацию. Примерами являются: аудиторы, строители, оценщики, арбитражные управляющие и др. Но на риэлтора нигде не учат подобным образом. Только на курсах. Содержание курсов – маркетинг, правовые основы, организация продаж. Надо начинать формировать содержание учебных программ, проводить экспертизу Министерства образования, внедрять их в государственные вузы, смотреть на результаты выпусков. И только после этого выходить с законодательной инициативой о регулировании этой отрасли. Но подчеркну: я не вижу проблем в сфере регулирования. Есть только злоупотребления, а с ними есть кому бороться. Это задача государства!

Константин Манченко, руководитель компании «Теремок» (Пушкино), вице-президент Гильдии риэлторов Московской области: 

Закон о риэлторской деятельности прежде всего направлен на формирование цивилизованного рынка недвижимости. Можно вспомнить, что творилось на рынке недвижимости до введения лицензирования риэлторской деятельности. А что стало после отмены лицензирования… Создается впечатление, что только ленивые не занимаются операциями с недвижимостью.

Законом четко определены права и обязанности риэлтора, что, на мой взгляд, повысит статус профессии. Для того чтобы рынок стал безопаснее, за исполнением закона должны следить и компетентные органы (как это было при лицензировании: прокуратура и ОБЭП).

Назвался риэлтором – будь добр работать по закону и стандартам РГР. Не хочешь выполнять требования закона – не имеешь права заниматься риэлторской деятельностью. А частники и «черные» маклеры в силу нашего российского менталитета никуда не денутся. Однако если риэлторы будут профессионально выполнять свои обязанности, то их число поубавится.

Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

Тот факт, что закон нужен, на мой взгляд, неоспорим. Сейчас риэлторская деятельность никак не регламентирована, и поэтому назвать себя риэлтором может кто угодно. При этом такое самоназвание никоим образом не обязывает к соблюдению каких-либо стандартов работы, которых сейчас на законодательном уровне нет.

Что же касается вопроса о том, как именно изменится рынок недвижимости после принятия такого закона и станет ли он безопаснее, я ответить на него не могу, так как пока не понимаю, в какой редакции этот закон будет принят. Понятно, что задачу по стандартизации работы риэлтора в том или ином виде этот закон выполнит. Что уже хорошо. Но вот безопасность потребителей зависит в том числе и от такой важной функции, как юридическая проверка квартиры, которую сегодня в той или иной мере выполняют риэлторы. Сейчас у риэлторов нет законных оснований для получения большей части информации, необходимой для такой проверки. Понятно, что риэлторы «выкручиваются» из этой ситуации разными способами. Но все это в конечно счете ухудшает качество проверки. И если бы Закон о риэлторской деятельности позволил риэлторам открыто получать информацию в госорганах – это бы безусловно повысило безопасность операций с недвижимостью.

Поможет ли закон очистить профессию риэлтора от того негатива, который накопился? Я бы не стал говорить, что негатив накопился только благодаря частникам. Агентства недвижимости «постарались» не меньше. Поэтому одним только введением закона не удастся исправить негативное восприятие риэлторов потребителями. Закон о риэлторской деятельности – это всего лишь инструмент, который может дать такую возможность. А исправление негатива зависит от того, как этим инструментом будут пользоваться представители профессионального сообщества. Если закон будет жестко регламентировать такое правило: нарушил стандарты, обманул потребителя – исключен из отрасли, тогда он поможет. Если же нарушение стандартов не будет приводить ни к каким мерам, то ситуация никак не исправится, и этот закон будет всего лишь очередной декларацией, не имеющей никакого воздействия на отрасль.

Леонид Муравин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Триумфальная арка»: 

Принятие Закона о риэлторской деятельности, безусловно, будет иметь революционное значение для всего риэлторского сообщества. Этот факт, несомненно, придаст значимости нашей профессии и послужит общественному признанию важности риэлторской деятельности.

Рынок стопроцентно станет менее криминализирован. Безопасность клиентов повысится. С рынка недвижимости будут вынуждены уйти так называемые «черные маклеры». Конечно, не все. Останутся совсем уж «безбашенные». Им и закон не указ. Но у клиента будет выбор: обратиться в легальную компанию, деятельность которой регламентируется законом Российской Федерации, либо на свой страх и риск, под свою полную ответственность отдаться в руки частного маклера, работающего без руля и без ветрил, который основывается на критерии «работать надо по понятиям».

Новый закон, конечно же, никаких преференций «черным маклерам» не дает. Вопрос лишь в том, как будет выглядеть механизм признания легитимности (или нелегитимности) той или иной компании или частного лица. Не совсем понятно, как, где и кем будет устанавливаться ответственность лиц, не отвечающих требованиям данного закона, но осуществляющих риэлторскую деятельность? Как, где и кем будут применяться карательные мероприятия в отношении нарушителей? И какие меры? Необходимо будет параллельно внести изменения в иные нормативные акты. В противном случае «черным маклерам» ничто не помешает продолжить свою противоправную деятельность. Потребитель риэлторских услуг будет сам решать, к кому обращаться.

Любой закон, тем более такой значимый, должен серьезно обсуждаться. Перед тем, как в Госдуму пойдет окончательный вариант текста, его нужно еще и еще раз проверить. Даже с беглого взгляда видно, что есть недоработки. Например, ст. 8 закона предусматривает порядок определения продажной цены. Как и кем это может быть столь жестко определено? На каком этапе подготовки к сделке?

Или вот еще вопрос: «…экспертная оценка содержания правоустанавливающих и иных документов, необходимых для совершения сделок с недвижимым имуществом и выдача рекомендаций по доведению их до требований, предъявляемых действующим законодательством…». Мягко говоря, это некорректная формулировка. Судите сами: это как же это мы сможем довести (то есть подвергнуть дополнительному изменению) до требований, предъявляемых действующим законодательством, правоустанавливающий документ? Кто же нам даст право вносить изменения в правоустанавливающие документы? Он ведь потому и правоустанавливающий, что он устанавливает право.

Время идет. Разговоры про легитимность нашей профессии перестали быть просто разговорами. Появилась первая редакция Закона о риэлторской деятельности. Рано или поздно его примут. И станет людям после этого проще и лучше жить и работать. По крайней мере, мы в это верим.

http://sroportal.ru/