договор краткосрочного найма жилья

По мнению одного адвоката, Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилья. Другая полагает, что постановление будет играть немаловажную роль не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья, но и с иными договорами.

2 июня Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 23-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 и абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса.

Ранее Татьяна Пыкина обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, выселения из съемной квартиры, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на то, что стороны договора были вправе согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке. В решении суда также отмечалось, что истец своевременно не внесла плату за жилье и то, что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем. Апелляция и кассация поддержали такой судебный акт и указали, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий. Впоследствии Верховный Суд отказался рассматривать кассационную жалобу женщины.

В жалобе в Конституционный Суд Татьяна Пыкина указала, что суды общей юрисдикции, толкуя п. 2 ст. 687 ГК РФ, признали эту норму диспозитивной и позволяющей изменять соглашением сторон договора найма жилья судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя, императивно закрепленный в этом пункте наряду с таким основанием для расторжения договора судом, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение более двух раз. По ее мнению, оспариваемые положения противоречат Конституции РФ в той мере, в какой в силу неопределенности их нормативного содержания порождают на практике неоднозначное их истолкование.

Изучив материалы дела, Конституционный Суд отметил, что предметом его рассмотрения является абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ как применяемый в судебной практике во взаимосвязи с п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 450.1 Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилья по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных в нем оснований, отличающихся от тех, что предусмотрены вышеуказанной спорной нормой.

КС напомнил, что ст. 687 ГК РФ является специальной в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора ст. 450–452 Кодекса. При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным, т.е. заключенным на срок не более года. Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила п. 2 ст. 677, ст. 680 и 684–686, абз. 4 п. 2 ст. 687 Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Это свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.

Как пояснил Суд, на практике востребовано включение в договоры краткосрочного найма жилья условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений и тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может быть сопоставим со сроком самого найма или превысить его. Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилье внаем, а при сдаче – надлежащим образом оформлять договоры. Все это способствует снижению предложения на рынке съемного жилья и росту стоимости найма, а это мешает легализации такого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.

В судебной практике применения абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, заметил КС, сложилось два направления. Первое исходит из идеи о диспозитивном характере этой нормы, дающей возможность установить в договоре право на односторонний отказ не только нанимателя, но и наймодателя от договора при нарушении его нанимателем. Именно на это ориентировались суды в деле заявительницы.

Второе направление основано на признании такой нормы императивной, заметил Суд. При этом абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы. Касательно ее оценки применительно к договору краткосрочного найма как императивной, исходя из целей защиты одной из сторон договора, сама по себе правовая модель соответствующих договорных отношений (особенно между гражданами) не предопределяет взгляд на ту или иную сторону как на заведомо сильную или слабую.

При определенных обстоятельствах и наймодатель способен оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены при применении судебного порядка расторжения договора, нарушенного другой стороной. «Следовательно, даже при существенном (или длящемся) нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Это – с учетом краткосрочности договора – может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя, нарушая его правомерные ожидания, связанные с договором краткосрочного найма жилого помещения. В пользу допустимости включения в договор условия о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя говорит прежде всего то, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, заменяющий предварительный, – отмечено в постановлении КС РФ. – Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ».

Конституционный Суд также указал, что определяемые договором условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Перечисление обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. В противном случае наступление оснований для досрочного прекращения договора согласно такому его условию может быть установлено лишь судом.

Таким образом, абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ вкупе с иными исследованными нормами не противоречит Конституции, поскольку он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно, а также относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. При разрешении спора между сторонами договора найма в связи с односторонним расторжением договора наймодателем суд оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением таких условий в договоре и их использованием наймодателем, указал Суд.

КС добавил, что основанием для расторжения договора найма в деле заявительницы стало невнесение платы за съемное жилье. При этом содержащиеся в постановлении выводы о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора краткосрочного коммерческого найма жилья и отличающихся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, не распространяются на те случаи, когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилого помещения. «Действительно, довольно сложно найти баланс между социальными и экономическими интересами сторон такого договора, обе они не должны быть объективно ущемлены. Кажется наиболее адекватным подход КС РФ о том, что необходимо разбираться в абсолютно каждом деле с учетом обстоятельств и жизненных ситуаций обеих сторон, с учетом “существенности” нарушений, допущенных нанимателем при одностороннем отказе наймодателя от исполнения обязательств», – полагает он.

Эксперт также положительно оценил вывод Суда о том, что основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств, отраженные в договоре, должны быть ясными, не допускающими двойственных толкований, должны наносить существенный вред интересам другой стороны (с учетом специфики интересов каждой стороны): «Теперь у судов появится очередная подсказка, что в каждом случае нужно разбираться отдельно и на что конкретно стоит обращать внимание при оценке обстоятельств по делу».

Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что Конституционный Суд, анализируя практику судов общей юрисдикции по вопросу применения п. 2 ст. 687 ГК РФ, пришел к выводу о наличии двух противоположных подходов по применению данной нормы. «На практике большинство судов рассматривают данную норму как диспозитивную, такой ее посчитал и КС РФ, аргументировав данный вывод тем, что п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в ней нормы. На мой взгляд, это постановление будет играть немаловажную роль на практике не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья. Выводы КС РФ о критериях императивных и диспозитивных норм, а также о понятии добросовестности участников гражданских отношений важны и для споров, возникающих по другим договорам», – полагает она.

Зинаида Павлова 07.06.2022
скопировано с https://www.advgazeta.ru/novosti/ks-podtverdil-pravo-naymodatelya-rastorgat-dogovor-kratkosrochnogo-nayma-zhilya-vo-vnesudebnom-poryadke/