ВТОРИЧНЫЕ КВАРТИРЫ ЗА РУБЕЖОМ: ЦЕНА И КАЧЕСТВО

На вторичном рынке недвижимости можно найти и старинные палаццо, созданные лучшими мастерами своего времени, и типовые дома середины XX века, и трех-пятилетние комплексы, которые сменили только одного владельца... Пробежимся по самым популярным странам Европы и посмотрим, что и почем там можно купить.
Поделиться

Вторичка Германии
Рынок недвижимости Германии, в отличие от большинства стран Европы, практически не пострадал от экономического кризиса 2008 года. Последние пять-семь лет здесь активно продаются и покупаются буквально все виды объектов.

Более того, спрос растет. Раньше немцы считались закоренелыми арендаторами – предпочитали не связывать себя с конкретной жилплощадью, пока не обзаводились семьей. Однако с каждым годом они все чаще выбирают покупку – не только для проживания, но и для инвестиций. По последнему пункту с коренными жителями конкурируют иностранцы.

Несмотря на высокий спрос, вторичка Германии остается доступной. Цены в маленьких городах и вовсе удивляют. От €300 за «квадрат» – это нормальная практика для самой богатой страны Европы. За эти деньги вы получите квартиру в жилом состоянии, расположенную в типовом доме с 30-летней историей где-нибудь в провинции Восточной Германии. Купить жилье по ультранизкой цене несложно, предложения появляются регулярно. Правда, что потом делать с этой недвижимостью – отдельный вопрос.

Другой ценовой полюс вторичного рынка – это апартаменты в реновированных кварталах немецких мегаполисов. Так называемые Altbau (для подобной недвижимости у немцев есть специальный термин) – это здания с архитектурной и исторической ценностью, расположенные в самых престижных районах. Порядок цен здесь совсем иной. В Берлине, например, от €4000 за кв. м.

В среднем же, вторичные квартиры чуть дешевле новых. В Ганновере стоит ориентироваться на €1200 за кв.м, Дерездене – €1400, Дюссельдорфе - €1800, Берлине - €2000, Гамбурге - €2500. Ну а самый дорогой город Германии – Мюнхен. Здесь цены стартуют от €4500 за «квадрат».

Вторичка в Болгарии

С начала XX века болгарское побережье – а ведь именно оно в основном интересует иностранцев – активно застраивается. Во многом за это стоит благодарить зарубежных покупателей. Британцев, которые первыми стали разбирать дешевую для них вторичную недвижимость в Болгарии; россиян, которые пришли им на смену после кризиса 2008-го; украинцев, поляков, немцев и других, которые продолжают и сегодня совершать сделки.

С прицелом на зарубежный спрос массово возводились жилые комплексы у моря. Сперва застраивались раскрученные курорты, затем осваивались новые территории. Нередко дома были рассчитаны только на проживание в теплый период – собственники приезжали летом, купались и отдыхали, а затем возвращались в свои страны и оставляли болгарское жилье пустовать.

Спустя пару лет владения многие начали выставлять квартиры на продажу. Одному понадобились деньги, другой – «наигрался», третий – решил сменить купленную в порыве студию на более просторное жилье… Так сформировался обширный рынок новой болгарской вторички.

Эти комплексы, возведенные три, пять, семь лет назад мало чем отличаются от новостроек. Территория обжита и, если управляющая компания не подкачала, поддерживается в хорошем состоянии. Квартиры свежие, после небольшой «косметики» их от новых и не отличишь. В качестве бонуса многие продавцы оставляют мебель и технику. Именно с таким жильем проходит большинство сделок на побережье Болгарии.

Есть конечно здесь и старый фонд. Варна и Бургас известны туристам еще с советских времен. Впрочем, местные «хрущевки» у иностранцев спросом не пользуется. По качеству они не дотягивают до современного представления о курортной недвижимости, а по стоимости – как ни странно, обходятся не дешевле.

Цены на приморские квартиры в Болгарии в последние годы стабильны. На Южном побережье (Солнечный берег, Несебр, Равда, Приморско, Елените и др.) цены на вторичку стартуют от €450 за «квадрат». Северное побережье (Албена, Золотые Пески, Св. Константин и Елене) традиционно на 20-30% дороже.

Вторичка в Черногории

Так уж повелось, что главными иностранными покупателями курортного жилья в Черногории всегда были россияне. Выходцы из РФ совершали чуть ли не каждую вторую сделку на побережье. Вместе с падением курса рубля снизились и возможности ключевых участников рынка.

Продавцы сразу почувствовали падение спроса. Но если застройщики, чтобы не уйти в минус, не могут опустить стоимость квадратного метра ниже €1100-1300, то на вторичке встречаются предложения и по €700-800 за «квадрат». За эти деньги вы получите квартиру в 500-1000 метрах от пляжа, в жилом состоянии, с простенькой мебелью и техникой, если повезет, то с красивым видом на горы и воду.

Самые низкие цены на вторичку Черногории можно найти в Баре и Сутоморе. Боко-Которская бухта и Герцегновская ривьера традиционно дороже. Ну а квартиры в Будве и окрестностях –наиболее популярный курорт страны – ценятся выше всего.

Кстати, в конце 2015 года местные власти все-таки приняли закон, позволяющий иностранцу получить вид на жительство после покупки недвижимости. Ограничений по цене не ввели. Поэтому круглый год жить в Черногории смогут даже обладатели самых дешевых квартир.

Черногорская вторичка отличается от болгарской. Здесь никогда не строили масштабные жилые комплексы – несколько зданий, объединенных общей территорией, на которой есть все необходимое для отдыха. Не строили потому, что негде. Во многих местах на побережье уже в 500 метрах от моря начинаются горы. И незачем – страна компактная, вся инфраструктура и так в пешей доступности.

Вторичка в Италии

Цены на вторичную недвижимость Италии в последнее время снижаются на пару-тройку процентов в год в среднем по стране. В среднем – это ключевое слово. Мало кто еще в Европе может предложить иностранцам такое разнообразие интересных предложений – как по стоимости, так и по стилю жизни.

Для ценителей старины – апартаменты в классических итальянских палаццо XV-XIX веков в Риме, Венеции, Флоренции... Роскошные фасады и интерьеры, лучшее местоположение в центральных районах древних городов, и цены – по €4000, €6000 а то и €10 000 за квадратный метр.

Впрочем, история в Италии не обязательно стоит дорого. Здесь есть множество небольших старинных городков с живописными мощеными улочками, где купить квартиру в доме, который пережил итальянских королей, можно даже дешевле €1000 за кв. м. Правда, самые доступные по цене старинные горда находятся нескольких десятках километров от моря.

Для любителей современного комфорта – тысячи курортных комплексов на побережье. Обычно недвижимость, что находится южнее (Калабрия, Сицилия), стоит дешевле – от €1000-1500 за кв. м. В северных регионах (Лигурия, Ломбардия и др.) стоит ориентироваться на €2000-3000 за «квадрат». На итальянской Адриатике – €1500-2000.

Вторичка в Испании

С 2008 года вторичная недвижимость Испании подешевела на 40-50%. Буквально вся: элитная и бюджетная, просторная и компактная, расположенная в крупных городах и на курортах, на материке и на островах… Массовый спад приостановился только в 2015 году.

Благодаря кризису в Испании появились невиданные ранее цены. Например, всего за €30 000 можно купить 50-метровую квартиру. Располагаться она будет в типовом здании, построенном в середине XX века где-нибудь на Коста-Бланке (Аликанте, Торревьеха, Валенсия). Скорее всего, квартира потребует ремонта, в доме наверняка не будет ни бассейна, ни фитнес-центра. Зато – это жилье у моря, и не где-нибудь, а в Испании.

Конечно, не все побережье стало таким доступным. Среди популярных у иностранцев регионов самые низкие цены – на Коста-Бланке. А вот Коста-Брава, Коста-дель-Соль, Канарские острова – существенно дороже. Там стоит ориентироваться хотя бы на €1500 за кв. м.

Кроме того, за годы кризиса на испанской вторичке сформировался обширный и весьма специфический сегмент – долговые дома и квартиры, изъятые банками у неплательщиков ипотеки. Конечно, банковская недвижимость есть и в других странах, но именно в Испании подобные предложения встречались особенно часто.

Банкам не интересно управлять огромным стоком недвижимости (за годы кризиса были изъяты сотни тысяч объектов). По сути, они преследовали одну цель – вернуть некогда выданные заемщику деньги. Поэтому назначали цену, равную размеру непогашенного долга. Времена массовых акций, когда на продажу выставляли разом 3-5 тыс. объектов со скидками до 70%, закончились. Но найти банковскую квартиру в Испании по ценам ниже рыночных еще можно.

Вторичка в Европе: типичные характеристики

Вторичный рынок гораздо больше первичного во всех странах Европы. Если покупка квартиры, в которой еще никто не жил, не является для вас принципиальным моментом, то выбрать подходящий вариант на вторичке будет проще, хотя бы потому что количество предложений шире.

Квартиры на вторичке стоят в среднем на 20-30% дешевле новостроек. Разумеется, в данном случае речь не идет об эксклюзивных вариантах – домах, имеющих архитектурную ценность, или расположенных в лучших местах своего региона. Переплатить придется и за шикарный ремонт, если он идет в придачу к недвижимости.

Ценообразование на вторичном рынке не такое четкое, как на первичном. Здесь силен человеческий фактор. Одному собственнику надо срочно продать, другой готов ждать годами. С первым можно и нужно торговаться, особенно в тех странах, где покупателей не хватает. Если повезет, можно получить внушительную скидку – до 30% от цены объекта. А вот рассрочки платежа, понятное дело, не приняты.

Продавцы вторичных квартир – не всегда частные лица. Например, активными участниками рынка являются банки, которые реализуют изъятые у неплательщиков ипотеки объекты. Причем цены на долговое жилье часто ниже, чем на аналогичные апартаменты, выставленные в свободную продажу. Правда, подобные квартиры обычно требуют хотя бы косметического ремонта.

Владельцы квартир в Европе, особенно на курортах, не слишком трепетно относятся к обстановке. При продаже они не будут забирать с собой любимый диван или телевизор. Поэтому на вторичке легко можно найти объект не только с мебелью, но даже с техникой и предметами декора. 

За последние десятилетия в Европе сильно изменились требования к энергосбережению зданий. Старые постройки, если они не проходили реновацию, новым критериям не отвечают, и владельцы квартир часто вынуждены платить больше за коммунальные услуги. Кроме того, в Европе ремонт фасадов зданий, балконов, лестничных клеток обычно выполняется за деньги собственников. Поэтому перед сделкой обязательно узнайте, во сколько вам обойдется содержание квартиры.