Как обезопасить себя от сноса: рекомендации в свете последних изменений в Гражданском кодексе

Федеральным законом № 339-ФЗ от 03.08.2018 года внесены изменения в нормы части первой Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольных постройках.
В частности, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, вступившей в силу 04.08.2018 года, не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Возникает вопрос, каким образом следует толковать формулировку «не знал и не мог знать» о действии ограничений? Иными словами, как в данном случае определить границу правомерного и неправомерного поведения субъекта? В каком случае незнание освобождает от ответственности?

 

Что значит «не знал и не мог знать»?

С позиции правовой доктрины конструкция «не знал и не мог знать» тесно связана с понятиями «вины» и «добросовестности» участников гражданского оборота. 

Возведение самовольной постройки является правонарушением, за которое предусмотрена ответственность в виде сноса или (согласно новой редакции статьи 222 ГК РФ) приведения постройки в соответствие с установленными параметрами. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В гражданском праве, как известно, применяется «поведенческая» концепция вины, предполагающая отказ от использования психологических критериев при раскрытии понятия вины или же ограничение такого критерия только случаями умышленной вины. Так, по мнению российского правоведа, заведующего кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ Е.А. Суханова, вина в гражданском праве рассматривается не как субъективное отношение лица к своему поведению, а как непринятие им объективно возможных мер по устранению или недопущению отрицательных результатов своих действий, диктуемых обстоятельствами конкретной ситуации. По смыслу нашего закона поведение конкретного лица должно сопоставляться с реальными обстоятельствами дела, в том числе с характером лежащих на нем обязанностей и условиями оборота и с вытекающими из них требованиями заботливости и осмотрительности, которые должен проявлять разумный и добросовестный участник оборота.

Пленум Верховного Суда в пункте 1 Постановления от 23.06.2015 года № 25 указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Думаю, что добросовестные действия по выяснению наличия на земельном участке ограничений исчерпываются запросом соответствующих сведений из открытых источников, речь о которых пойдет далее.
 

Достаточно ли проверить выписку из ЕГРН?

Согласно части 7 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» выписка, содержащая общедоступные сведения ЕГРН, должна включать ограничения права или обременения объекта. Наиболее существенное значение для землепользователя имеют установленные охранные зоны, которые накладывают чрезвычайно строгие ограничения по использованию земельного участка. Например, строительство жилого дома на расстоянии 98 метров от оси магистрального газопровода вместо положенных 150 грозит сносом постройки.

Статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации установлены в числе прочих следующие виды охранных зон: охранная зона объектов систем газоснабжения, охранная зона электрических сетей (ЛЭП), охранная зона железных дорог, охранная зона систем теплоснабжения, охранная зона инженерных сетей (коммуникаций), охранная зона водопровода, охранная зона кабельных линий и охранная зона трубопроводов. Иными федеральными законами предусмотрены водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, рыбоохранные зоны, защитные зоны объектов культурного наследия.

Согласно статье 7 Закона о регистрации недвижимости все указанные ограничения должны содержаться в ЕГРН. Однако на практике землепользователи могут столкнуться с ситуацией, когда их постройка признается самовольной несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующих ограничений. Так, при рассмотрении подобного случая Свердловский областной суд указал следующее: «Ссылки заявителя жалобы на то, что судом не применены нормы, устанавливающие порядок для обозначения охранных зон специальными табличками и обязывающие внести сведения о наличии обременений в установленном порядке, а при оформлении прав на земельный участок и на жилой дом он не был уведомлен о наличии охранной зоны, в ЕГРН не были внесены сведения об охранной зоне, не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают тот факт, что строения возведены в охранной зоне ГРС без получения соответствующих разрешений, и как следствие, являются самовольными постройками. Отсутствие у ответчика информации о невозможности осуществления строительства на предоставленных земельных участках не может служить основанием для сохранения возведенных строений». Аналогичный вывод сделал Челябинский областной суд при исследовании сходных обстоятельств. Полагаю, что в свете последних изменений в ГК РФ подобная практика должна прекратиться. 
 

Зачем проверять ГПЗУ?

Согласно пункту 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ) являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ЕГРН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. 

ГПЗУ содержит, в том числе, информацию об ограничениях использования земельного участка, границах зон с особыми условиями использования территорий, границах публичных сервитутов, сетях инженерно-технического обеспечения, о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов, красных линиях.

Таким образом, ГПЗУ является более полным источником информации об имеющихся ограничениях, нежели выписка из ЕГРН. 

Тем не менее, на практике встречаются случаи, когда градостроительный план составлен ошибочно, и он, например, содержит красные линии, которых на участке быть не должно. В ситуации, когда ГПЗУ был оформлен неправильно, Верховный Суд полагает отмену ГПЗУ правомерной. Такой ГПЗУ подлежит отмене как не соответствующий документации по планировке территории. Кроме того, уполномоченный орган может самостоятельно отменить ошибочный ГПЗУ в рамках «самоконтроля» за своей деятельностью. В связи с указанными обстоятельствами землепользователь, получивший очевидно недостоверный ГПЗУ, должен обратиться за выдачей нового плана в уполномоченный орган или с требованием о признании действий уполномоченного органа незаконными, даже если ошибки соответствуют его интересам. В противном случае возникает существенный риск отмены градостроительного плана, разрешения на строительство и признания построенного объекта самовольной постройкой. Единственная рекомендация в данном случае – не просто проверка факта наличия градостроительного плана, но и в каждом случае проверка его на соответствие градостроительному регламенту и процедуре его утверждения. 
 

Стоит ли запрашивать информацию о санитарно-защитных зонах?

Согласно действующим правилам санитарно-защитная зона и ограничения по использованию земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН. Обязанность государственных органов по направлению в Росреестр сведений об установлении, изменении или о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территорий (к которым относится санитарно-защитные зоны) для внесения их в ЕГРН установлена подпунктом 9 пункта 1 статьи 32 Закона о регистрации недвижимости. Однако государственные органы далеко не всегда выполняют эти обязанности, а ответственность за это в законодательстве не предусмотрена.

В действительности сведения о санитарно-защитных зонах в ЕГРН часто отсутствуют, но в соответствии с судебной практикой это не означает, что данная зона не была установлена. Это приводит к легализации существования санитарно-защитной зоны даже при отсутствии уведомления собственника участка о наличии обременения.

Полезным будет внимательное изучение прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена санитарно-защитная зона. Информацию о наличии проектов обоснования размеров расчетных санитарных зон и установлении их окончательных границ можно найти в Реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию, электронная версия которого расположена на сайте http://fp.crc.ru/. 

Однако более достоверным подтверждением является письменный ответ территориального органа Роспотребнадзора на запрос о наличии установленных санитарно-защитных зон в отношении каких-либо спорных объектов и территорий.
 

Как оценить полученную информацию?

По результатам выявления соответствующих ограничений в использовании участка землепользователю рекомендуется оценить их влияние на достижение поставленной цели, оценить экономические последствия для планируемого проекта и рассмотреть возможные варианты снятия данного обременения. Например, при выявлении санитарно-защитной зоны, распространяющейся на весь участок или его часть, возможны смена цели с жилья на нежилые апартаменты либо обсуждение с владельцем объекта, в отношении которого установлена санитарная зона, условий разработки проекта уменьшения этой зоны.

В конечном итоге соблюдение указанных рекомендаций не является затратным с точки зрения финансов и времени, однако наличие подтверждающих выписок, ответов на запросы, схем и планов в дальнейшем будет подтверждением добросовестности землепользователя при предъявлении к нему требований о сносе самовольной постройки. 
Арина Захаренкоа
юрисконсульт

http://iptg.ru/press/articles/kak-obezopasit-sebya-ot-snosa-rekomendatsii-v-svete-poslednikh-izmeneniy-v-grazhdanskom-kodekse-/