Очередная реформа жилищного строительства: последствия для рынка

Очередная реформа жилищного строительства: последствия для рынка

Анонсирование отказа от долевого строительства через ближайшие 3 – 5 лет вызвало неоднозначную реакцию среди деловеперов и застройщиков. Государством декларируется, что предстоящие изменения законодательства будут направлены на защиту интересов граждан, однако у экспертов возникают сомнения в эффективности этих мер.

Предоставляемые услуги по схожей тематике

Недвижимость и строительство. Земельное право.
Управление недвижимостью

В настоящее время право граждан на участие в долевом строительстве урегулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

(ФЗ № 214). Граждане имеют возможность приобретать жилье по ценам, которые существенно ниже цен на жилье в домах, уже введенных в эксплуатацию. Именно ценовая доступность будущих квартир в строящихся домах позволяет гражданам улучшать свои жилищные условия. Это подтверждает имеющаяся ситуация на рынке недвижимости и официальная информация финансовых структур, которые заявляют о рекордном количестве ипотечных кредитов, выданных физическим лицам для покупки недвижимости на этапе строительства. 

Цели и средства 

Несмотря на «успокаивающие» заявления официальных лиц о сохранении доступного уровня цен на рынке первичного жилья, реализация данных заявлений вызывает обоснованные сомнения в силу элементарных законов экономики. 

Да, в настоящее время в результате применения ФЗ № 214 застройщики при помощи привлеченных средств граждан осуществляют львиную долю строительства домов. Это избавляет их от необходимости привлечения денежных средств финансовых структур под достаточно высокие проценты, но при этом и предоставляет гражданам возможность инвестировать денежные средства в жилье по более низким ценам. При действующем законодательстве граждане имеют возможность выбора ценового диапазона покупки жилья – на стадии строительства по более низким ценам или готового, но уже дороже на 25 – 30%. Вместе с тем в результате реализации плана по проектному финансированию строительства жилья застройщики, несомненно, будут перекладывать расходы, связанные с кредитованием строительства, на конечного потребителя, то есть на граждан (в защиту интересов которых и направлен проект), в результате чего цены на квартиры не только не сохранятся, но и значительно увеличатся. 

Кроме того, повышение цен на готовое жилье также будет вызвано сокращением количества застройщиков, многие из которых уйдут из указанной сферы вследствие возникновения сложностей, связанных с получением проектных кредитов либо невозможностью их получения. В итоге со строительного рынка жилья уйдут мелкие и средние компании. Останутся только застройщики с большим собственным капиталом, что естественным образом отразится на количестве строящегося жилья и его цене в силу ограниченности предложений. 

Цены на жилье и дольщики 

Высказываемое некоторыми экспертами в СМИ мнение о том, что цены на жилье эконом-класса в конечном счете не вырастут, так как строителям придется снижать издержки и быть эффективнее, не выдерживает никакой критики. В сложившейся ситуации экономического кризиса застройщики и так вынуждены максимально снижать свои затраты на строительство, в том числе привлекать для выполнения работ дешевую рабочую силу. Дальнейшее снижение издержек на строительство естественным образом скажется на качестве вводимого жилья, на благосостоянии населения в силу снижения заработных плат работников застройщика и косвенно – на экономической ситуации в целом по причине снижения покупательской способности населения. 

При этом проблема с дольщиками, так и не получившими свое жилье, останется. Перспектива не возникновения обманутых дольщиков с момента прекращения долевого строительства безусловна в силу того, что будут отсутствовать и сами дольщики. Однако проблемы около 122 тыс. дольщиков, которые не получили свои квартиры в силу несовершенства законодательства о долевом строительстве, действовавшего на этапе его становления, предстоящая реформа не решит. 

Последствия нового закона 

Действующее законодательство, регулирующее строительство с привлечением денежных средств граждан, в силу последних изменений – в том числе с учетом Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – и так максимально защищает интересы граждан, устанавливая с 1 июля 2018 года жесткие требования к застройщикам, а также предусматривая возможность завершения строительства за счет компенсационного фонда. 

Немаловажным также является и то, что очередное изменение законодательства в сфере жилищного строительства вызовет нестабильность на строительном рынке и негативно отразится на экономической ситуации в целом: оно усилит недоверие потенциальных инвесторов, в том числе иностранных, к правовой системе России в силу ее нестабильности, а также непредсказуемости экономической политики государства. 

Подводя итоги вышеизложенного, можно сказать, что граждане как привлекали кредитные средства для покупки жилья на стадии строительства, так и будут их привлекать для покупки готового жилья. Отсюда можно сделать вывод, что очередная реформа жилищного строительства направлена на повышение интересов финансовых институтов, связанных с выдачей большего количества кредитов застройщикам, а отнюдь не на защиту интересов граждан.
Елена Аюрова

ведущий юрисконсульт департамента правового сопровождения управления недвижимостью

http://iptg.ru/press/articles/ocherednaya-reforma-zhilishchnogo-stroitelstva-posledstviya-dlya-rynka-/