Инновационный кластер может стать доходным бизнесом

Инновационный кластер не должен быть обременением, он может стать доходным бизнесом

2 августа 2016, 12:24

Директор по развитию ГК «Гранель» считает, что наличие кластера также даст дополнительный объем продаж в жилом секторе проекта

Москва. 2 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Создание рабочих мест в Подмосковье – тема крайне актуальная для региона. Область нацелена на получение новых налоговых отчислений и снижении маятниковой миграции. Поэтому крупные проекты, предполагающие строительство жилья и создание рабочих мест, сейчас в Московской области особенно интересны. О том, какие сложности возникают при реализации подобных объектов, и каковы перспективы девелопмента инновационных кластеров, рассказал "Интерфаксу" Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

Расскажите о параметрах проекта. Что будет в его составе?

Мы планируем осуществить масштабный проект по застройке земельного участка в 11 км от МКАД по Пятницкому шоссе. В составе будущего жилого комплекса предполагается строительство современного IT парка на 10 тысяч работающих. Общая площадь коммерческих помещений в IT парке составит 100 тысяч кв.м. Также планируется, что на территории IT полиса вместе с штаб-квартирами компаний разместятся Центр Обработки Данных, а для будущих жителей — местный агроцентр с торговыми павильонами и вертикальными теплицами, бизнес отель, и семейная гостиница.

Строительство инфраструктурных/производственных кластеров для застройщиков жилья – это обременение или попытка создать ядро будущего проекта?

Говорить об обременении я бы не стал. Наоборот, мы видим для себя в создании такого объекта большую выгоду. Во-первых, мы создаем бизнес, который будет приносить стабильный доход от аренды площадей. Да, в существующей экономической ситуации период окупаемости подобных объектов достаточно длинный, но мы всегда исходим из экономики.

К тому же экономические сложности не вечны, а сектор IT, на который мы нацелены, существует и сейчас довольно успешно, несмотря ни на что. И в их случае кризис сыграл как раз положительную роль: стоимость услуг специалистов упала в валюте, а высокое качество их работы сохранилось. Они производят востребованный на международном рынке отечественный продукт и отрасль крайне перспективна.

Кроме того, мы видим для себя еще один момент, позволяющий нам работать с дальним прицелом – наличие инновационного кластера даст нам дополнительный объем продаж в жилом секторе. Уверен, что ни один высококлассный специалист не откажется от собственной квартиры возле работы. Этот дополнительный спрос позволит нам реализовать жилье более высокими темпами, чем без инфраструктурного объекта.

Мы изначально понимали, что в новом проекте помимо жилья нам предстоит создать и места приложения труда. Это было обусловлено не только административными требованиями, но и соображениями экономики. Хотя требование Московской области о создании рабочих мест существует. И оно правильное.

Могут ли застройщики рассчитывать на какую-то помощь со стороны властей при создании подобных объектов?

Со стороны властей мы видим понимание того, что подобные объекты не могут существовать без хорошей транспортной доступности, без качественных инженерных сетей в нужном объеме. Власти области готовы к тому, что на их территории появятся новые рабочие места в довольно заметном объеме – как минимум для 10 тыс. человек.

Кроме того, сейчас в субъекте уже существует законодательная база для нормального функционирования технопарков. Это уже не мало. Но пока нет более комплексного понятия "технополис" и мы постараемся совместно с властями устранить этот пробел. А при грамотной законодательной базе никакая дополнительная помощь нам будет не нужна – достаточно будет общих принципов. Пока речь здесь идет лишь о переговорном процессе, но перспективы хорошие. Наш проект не единственный, так что законодательная база для КОТ, включающих объекты различного назначения, жизненно необходима.

Кроме того, для масштабных проектов, реализация которых ведется несколько лет, необходимо пересмотреть принципы налогообложения. Все это в комплексе должно улучшить экономику проекта.

Девелопмент инфраструктуры, да еще такой специфичной, для застройщиков жилья не профильный бизнес. Кто будет заниматься поиском арендаторов, впоследствии управлять объектами?

Все когда-то приходится делать в жизни в первый раз. Тем более что компания хочет расти и развиваться в разных сегментах.

Кстати, я бы не сказал, что для нашей компании это непрофильный бизнес. У нашего холдинга есть крупные активы коммерческой недвижимости в Челябинской области, Башкортостане и других регионах. Это дилерские центры, офисы, инфраструктурные объекты, торговые центры. Так что новичком на рынке коммерческой недвижимости компанию можно считать с большой натяжкой, да и то, только в Московском регионе. А на практике у нас есть все компетенции для того, чтобы управлять объектами коммерческой недвижимости и успешно их эксплуатировать.

Конечно, в ситуации с IT-парком есть своя специфика. И мы это прекрасно понимаем. Поэтому, стремясь создать качественный объект, мы намерены привлечь компетентных международных консультантов. Переговоры с ними в активной стадии. Это компании из Финляндии, Германии, Америки. Мы хотим выслушать все предложения и выбрать оптимальные, не исключено, что для этого нами будет проведен тендер. Но управлением мы намерены заняться сами, четко разграничив полномочия.

Также международный конкурс планируется провести на создание архитектурного облика. Ведь наши будущие резиденты должны иметь возможность разместить здесь и штаб-квартиры.

Как вы намерены привлекать арендаторов?

Мы предложим им льготные условия. Причем по нескольким направлениям сразу. Мы намерены предусмотреть ряд льгот для компаний-резидентов IT парка на первое время. В частности, предлагается освободить резидентов от арендных платежей вообще на период до 3 лет, впоследствии для арендаторов будет действовать пониженная ставка аренды. Дополнительным стимулом могло бы стать предоставление компаниям-резидентам льгот при выплате налога на прибыть. Кроме того, мы предлагаем будущим резидентам принимать активное участие в строительстве штаб-квартир, чтобы у них была возможность максимально реализовать на практике свои пожелания к офисному пространству, это позволит учесть особенности той или иной компании, создать офис с неповторимым индивидуальным стилем. IT компании, наконец, будут иметь возможность получить ровно те здания, которые им нужны. Мы в процессе переговоров выяснили, что они предпринимали попытки заняться девелопментом самостоятельно, но это не привело к созданию полноценного проекта. Наша компетенция все-таки в этом направлении не оставляет сомнений.

Ну и местоположение проекта дает возможность работать на периферии, но не в глуши. Близко и шоссе и общественный транспорт и аэропорт. 11 км от МКАД по Пятницкому шоссе – это 15 минут езды до города.

Впрочем, о большом трафике в нашей ситуации как раз речи не идет. Мы намерены воплотить на практике принцип «работай, где живешь». Для этого мы предложили правительству Московской области разработать льготную программу ипотечного кредитования при покупке жилой недвижимости на территории проекта сотрудниками компаний-резидентов IT парка с субсидированной ставкой 7%. Льготные условия должны быть доступны и в случае аренды жилья – частичная компенсация расходов на оплату аренды квартир для специалистов IT парка.

Арендное жилье – очень популярная сейчас тема. Насколько крупным будет этот блок в вашем проекте?

Речь пока идет о тысяче квартир. Но это предварительные расчеты. Если мы увидим интерес, то блок арендного жилья может быть расширен.

Вообще же мне не представляется нужным делать этот блок очень большим, поскольку ментальность русского человека все-таки предполагает собственность. Тем более что льготная ставка по ипотеке, на реализацию которой мы надеемся, сделает покупку жилья крайне выгодной для высокооплачиваемых специалистов.

Кроме того, мы рассчитываем и на перспективу. На территории IT парка предполагается разместить филиал факультета одного из ведущих технических ВУЗов страны. Нахождение отделения ВУЗа на территории IT парка обеспечит возможность привлечения кафедр университета для совместной работы и отбора будущих специалистов-резидентов еще на стадии обучения в институте.

В совокупности, перечисленные выше меры будут способствовать привлечению на работу в IT парк квалифицированных сотрудников не только из Москвы и Московской области, но и из других регионов РФ. И для покупки квартир в перспективе.

Кроме того, квартиры может купить и компания-арендатор, закрыв свои потребности в арендном жилье.

Проект будет долговременным. О каких сроках окупаемости может идти речь?

Это зависит от комплекса параметров. Ядро IT-парка площадью 100 тыс. кв.м. должно быть построено за 6-8 лет. Конечно, многое зависит от того, как быстро будет наполняться объект. Пока мы видим предварительный интерес к 60% площадей. Если такая динамика сохраниться, проект может окупиться за 10-12 лет. Это нормальные сроки для большинства европейских стран.

Каковы перспективы развития профильных кластеров в России? Что тормозит этот процесс?

Я не готов отвечать за все регионы, но то, что делает сегодня правительство Московской области, мне очень импонирует. Думаю, что их стратегия как раз и приведет к появлению заметного числа инновационных кластеров в регионе.

Ну и не стоит забывать, что Подмосковье имеет территориальное преимущество, которое заключается в близости ко всем центральным хабам страны, обладая при этом хорошим земельным банком и отличной экологией. Поэтому здесь можно обеспечить хорошую логистику и доступность, комфорт проживания. И область имеет все возможности реализовать свои преимущества.

Кроме того, правительство региона ведет довольно гибкую политику в части законодательства, финансовых отношений, взаимодействия разных уровней. Это естественно со временем обеспечит приток инвестиций.

Будет ли ваша компания в дальнейшем развивать проекты с созданием кластеров?

Это один из самых крупных проектов кластеров сейчас. Если он будет успешным, и мы реализуем его раньше запланированного срока, не исключено, что мы транслируем опыт на другой подобный объект. Но мне кажется, что рынок пока не в состоянии поглотить более 2-3 подобных проектов, в IT-сфере во всяком случае.

http://realty.interfax.ru/ru/experts/interviews/70162/