Долевое строительство: новеллы законодательства

Государственная Дума Российской Федерации приняла в первом чтении законопроект №954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В случае его принятия требования к застройщикам в очередной раз будут ужесточены. В частности, застройщики для получения права на привлечение денежных средств граждан обязаны будут иметь собственный капитал в установленном размере, а также раскрывать информацию о своих бенефициарных владельцах.

Законопроект вводит новые требования к застройщикам, направленные на повышение защиты прав граждан - участников долевого строительства. В частности, у застройщика должны отсутствовать неисполненные предписания об устранении выявленных нарушений требований к собственному капиталу; сведений о застройщике не должно быть в реестре недобросовестных поставщиков и реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка; отсутствовать недоимки по налогам, сборам и задолженности по иным обязательным платежам за прошедший календарный год в размере, превышающем двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика; у руководителя и главного бухгалтера застройщика должна отсутствовать судимость за экономические преступления. Но самое главное – закон вводит требования к наличию собственного капитала застройщика. Возможно, таким нехитрым способом законодатель пытается снизить риск вероятного банкротства застройщика. Застройщики, не удовлетворяющие указанным требованиям, не имеют права привлекать средства участников долевого строительства. Кроме того, на официальном сайте застройщика (к слову, в электронный адрес такого сайта должно быть включено доменное имя, права на которое принадлежат застройщику) помимо проектной декларации в отношении каждого объекта недвижимости, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должны быть размещены следующие документы и информация: 1) разрешения на ввод в эксплуатацию ранее созданных застройщиком объектов; 2 127473, Москва, 1-й Волконский переулок, 15 Тел.: +7 (495) 542-00-54; www.advocates.su 2) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и документы о правах на земельный участок в отношении создаваемого объекта, 3) технические условия и договоры на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения и сетям электросвязи; 4) договор участия в долевом строительстве, утвержденный и используемый застройщиком для привлечения денежных средств дольщиков; 5) сведения о бенефициарных владельцах застройщика; 6) сведения об избранных застройщиком способах обеспечения исполнения обязательств по договору или условиях привлечения средств участников долевого строительства по договору и т.д. С другой стороны, среди положительных моментов для застройщиков можно отметить расширение перечня целей, на которые могут быть потрачены денежные средства, полученные от участников долевого строительства. К ним отнесены также затраты на уплату процентов по целевым кредитам на строительство объекта и государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, а также затраты на строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках реализуемых проектов по строительству жилья. При этом законопроектом предусмотрена персональная ответственность руководителя и главного бухгалтера застройщика в случае нецелевого расходования средств, полученных от участников долевого строительства. Кроме того, законопроект предусматривает возможность использовать в долевом строительстве механизмы банковского проектного финансирования. В этом случае помимо контроля за расходованием кредитных средств, выданных банком, последний получит также возможность блокировать денежные средства, полученные от дольщиков. Так, кредитным договором может быть предусмотрено условие об установлении в договорах участия в долевом строительстве требования о размещении участниками долевого строительства средств в счет уплаты цены договоров на счетах эскроу, открытых в таком банке. Счет эскроу открывается банком на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве для учета и блокирования денежных средств, полученных им от каждого участника долевого строительства в счет уплаты цены договора, в целях передачи банком таких средств застройщику. При этом соответствующие денежные средства передаются банком застройщику только после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщику. 3 127473, Москва, 1-й Волконский переулок, 15 Тел.: +7 (495) 542-00-54; www.advocates.su Насколько данная схема окажется востребованной, пока сложно сказать, но в числе ее плюсов для застройщиков можно назвать отсутствие необходимости обеспечивать исполнение своих обязательств по договорам долевого участия залогом, поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. В настоящее время необходимость страховать гражданскую ответственность при заключении договоров долевого участия вынуждает многих застройщиков использовать незаконные схемы привлечения денежных средств граждан. Это связано с ужесточением требований к страховым организациям, из-за которого их перечень, одобренный ЦБ РФ, существенно сократился, что, в свою очередь, привело к росту страховых премий и увеличению финансовой нагрузки на застройщиков при использовании схемы долевого строительства. Также теперь застройщик вправе будет обеспечивать исполнение своих обязательств перед участниками долевого строительства не только поручительством банка, но и поручительством иных юридических лиц. Однако такой договор поручительства, в отличие от договора, заключенного с банком, должен быть нотариально удостоверен. Законопроект распространяет действие 214-ФЗ на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки (таунхаусов). Данная новелла ставит точку в многолетнем споре о том, является ли такой дом многоквартирным и, как следствие, может ли застройщик, привлекающий денежные средства граждан для его строительства не в соответствии с 214-ФЗ, сам быть привлечен к административной ответственности. Понятие жилого дома блокированной застройки содержится в Градостроительном кодексе РФ – это жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п.2 ч.2 ст.49). Ранее Арбитражный суд Московского округа, рассматривая ряд заявлений ЗАО «Масштаб» об оспаривании постановлений Москомстройинвеста о привлечении к административной ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ, указал, что такой дом не является многоквартирным1. 1 См., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.10.2014г. №Ф05-11293/14 по делу №А41-65059/13, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014г. №Ф05-10256/14 по делу №А41-65057/13. 4 127473, Москва, 1-й Волконский переулок, 15 Тел.: +7 (495) 542-00-54; www.advocates.su Аналогичный вывод в свое время сделал ВАС РФ2, разрешая вопрос о применении к отношениям по созданию таких домов норм о банкротстве застройщика. С другой стороны, суды общей юрисдикции, рассматривая дела по искам граждан к застройщикам таких домов, распространяли на указанные отношения нормы 214-ФЗ3. Теперь же застройщики будут вправе привлекать деньги граждан для строительства таунхаусов только на основании договора долевого участия или иными способами, предусмотренными 214-ФЗ, что исключает использование предварительных договоров, договоров купли-продажи будущей вещи, вексельных и иных популярных схем. Помимо прочего законопроект предусматривает создание единого реестра застройщиков. Но пока непонятно, какие данные о застройщиках будут в него включены. Однако, насколько можно судить по тексту законопроекта, целью создания реестра является информирование граждан о тех застройщиках, которые полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к ним в соответствии с 214-ФЗ. Вместе с тем, очевидно, что включение в данный реестр еще не является стопроцентной гарантией надежности застройщика, поскольку мало что может уберечь дольщиков от его банкротства, затягивания строительства или таких нарушений при строительстве, которые приводят к невозможности ввода дома в эксплуатацию. Подводя итог, можно отметить общее ужесточение требований к застройщикам, что в случае принятия рассматриваемых поправок, несомненно, приведет к вытеснению с рынка небольших строительных компаний. 
Жанна Колесникова, ведущий юрист практики «Недвижимость и строительство»
http://advocates.su/files/214-FZ-legal-alert.pdf