Почему покупатели после «дела Долиной» проигрывают в суде
Победа и поражение
В 2022 году преподаватель МГПУ Нино Цитлидзе купила квартиру у пожилой москвички. Сделка прошла по всем правилам, и покупательница вскоре въехала в новое жилье, однако спокойствие длилось недолго. Продавец неожиданно заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, которые обманом вынудили ее расстаться с квартирой. Пенсионерка потребовала вернуть имущество обратно.
Начался судебный марафон, который растянулся на четыре долгих года. Все это время Цитлидзе продолжала выплачивать ипотеку. Она платила за квартиру, в которой не была до конца уверена, рисковала остаться и без денег, и без жилья. Лишь в конце мая 2026 года Второй кассационный суд общей юрисдикции наконец встал на ее сторону. История получила счастливый финал — но, увы, это скорее исключение, чем правило. После декабрьского разъяснения Верховного суда по громкому делу Ларисы Долиной более 40 добросовестных покупателей проиграли свои процессы, подсчитали РИА Новости. Продавцы быстро смекнули, как обходить новые разъяснения, и нашли юридическую лазейку. В результате покупатели квартир, даже действовавшие максимально осторожно, оказались практически беззащитными перед лицом судебной системы.
Информагентство рассказало также историю Елизаветы Диановой — экс-чемпионки Европы по хоккею на траве, которая сама в последние годы работает риэлтором. Покупая квартиру в Петербурге, она сделала все, чтобы перестраховаться: заказала справку из ПНД и даже уговорила пенсионерку пройти энцефалограмму. Во время самой сделки продавец вела себя совершенно нормально. Ни сама Дианова, ни сотрудники банка не заметили ничего подозрительного. Несмотря на все предосторожности через несколько недель продавец подала заявление в полицию, в котором указала, что «не осознавала характер своих действий» в момент подписания договора купли-продажи, так как якобы находилась под влиянием мошенников и не понимала, что подписывает документы о продаже единственного жилья.
Суд, несмотря на все доказательства, собранные Диановой, встал на сторону продавца. Квартиру вернули пожилой женщине, а покупателю присудили денежную компенсацию. Вот только денег у пенсионерки не оказалось. Она объявила себя банкротом, и взыскивать с нее оказалось нечего.
Дианова осталась и без квартиры, и без денег. Теперь она живет на съемной квартире, которую вынуждена оплачивать из своего кармана. При этом она продолжает платить коммунальные платежи за ту самую квартиру, которую купила, но уже вернула продавцу — долги по «коммуналке» за время владения остались за ней.
Почему одни покупатели выигрывают, а другие проигрывают
Чтобы понять, чем эти дела отличаются от истории Ларисы Долиной, нужно разобраться в трех статьях Гражданского кодекса — 177, 178 и 179. Именно на них продавцы строят свои иски об отмене сделок.
Статья 179 касается сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия или угрозы. Ключевое условие здесь заключается в том, что обмануть или принудить продавца должна именно вторая сторона сделки, то есть сам покупатель или связанные с ним лица. Если продавец стал жертвой телефонных мошенников, но покупатель об этом не знал и никак не участвовал в обмане, суд, как правило, отказывает в удовлетворении иска по этой статье. Именно это произошло в деле Ларисы Долиной. Верховный суд признал ее претензии по статье 179 необоснованными, потому что покупательница Полина Лурье не имела никакого отношения к мошенникам.
Статья 178 позволяет отменить сделку, если продавец докажет, что подписывал документы под влиянием заблуждения относительно ее природы или последствий. Однако и здесь есть важное ограничение: заблуждение должно быть распознаваемо для другой стороны. Проще говоря, если продавец вел себя адекватно, сам собирал документы, проходил проверки, а для покупателя его поведение выглядело логичным и добросовестным, суд, скорее всего, откажет в иске. Этот принцип был подтвержден кассационным судом по делу Нино Цитлидзе, где продавец не смогла доказать, что ее состояние было очевидным для покупательницы.
А вот статья 177 устроена совсем иначе. Она позволяет отменить сделку, если гражданин в момент ее совершения «не был способен понимать значение своих действий или руководить ими». Речь идет о временном состоянии: человек может быть полностью дееспособным в целом, но в конкретный момент находиться под влиянием стресса, болезни, возрастных изменений или даже просто плохого самочувствия. Самое главное отличие от статей 178 и 179 заключается в том, что здесь не требуется, чтобы это состояние было очевидным для покупателя или любого стороннего наблюдателя.
Именно эта «неочевидность» делает 177 статью идеальным инструментом для недобросовестных продавцов. Им не нужно доказывать, что покупатель их обманывал или что их заблуждение было заметно со стороны. Достаточно одного документа — заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы, которая подтвердит, что в день сделки продавец не осознавал характер своих действий.
Такие экспертизы проводятся спустя многие месяцы, а иногда и годы после сделки. Эксперты изучают медицинские документы, опрашивают продавца и делают вывод о его психическом состоянии в прошлом. При этом у них нет никаких объективных данных о том, как человек вел себя именно в день подписания договора: часто нет видеозаписей, нет независимых свидетелей, которые могли бы подтвердить или опровергнуть его состояние.
Системный сбой
Судебный юрист Дмитрий Островский рассказал ВФокусе Mail, что комментировать отдельные статьи Гражданского кодекса в отрыве от конкретной ситуации «бессмысленно, поскольку в России нет прецедентного права». Каждое дело уникально, и то, что сработало в одном случае, может оказаться бесполезным в другом.
Дело Долиной, дошедшее так быстро до Верховного Суда, не разрешило системную проблему. Суд не дал четких критериев, как применять статью 177 ГК, когда продавец ссылается на мошенников и утверждает, что “не осознавал своих действий”. Поэтому продавцы продолжают выигрывать суды, а покупатели, как и прежде, остаются беззащитными, — пояснил эксперт.
По словам Островского, такие процессы продолжаются с переменным успехом, и сказать, что дела всегда решаются в пользу покупателя или всегда в пользу продавца, нельзя. Каждый случай зависит от множества факторов: качества доказательств, позиции суда, результатов экспертиз. Рекомендации, которые активно обсуждаются в риэлторской и юридической среде, не дают стопроцентной гарантии. Даже если покупатель сделал все по инструкции — заказал справку из психоневрологического диспансера, проверил продавца у нарколога, пригласил свидетелей на сделку и зафиксировал процесс на видео, это не означает, что суд встанет на его сторону.
Все эти “добровольные” экспертизы, которые покупатели заказывают за свой счет, на самом деле ничего не решают, — отметил юрист. — Суд не обязан их учитывать. Он назначит свою экспертизу и поставит перед ней стандартные вопросы: подвергался ли продавец внешнему психическому воздействию? Осознавал ли он характер своих действий в момент подписания договора? И только выводы этой, судебной экспертизы станут основой для решения.
Проведенная по определению суда экспертиза считается независимой, а эксперты предупреждаются об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и выводов. Это дает сторонам определенные гарантии объективности, говорит Островский.
«По российскому законодательству оспорить можно любую сделку, — заявил он. — Иск будет рассматриваться, а дальше вступают в силу те нормы законодательства и доказательства, на которые ссылаются стороны. Но вот в чем парадокс: сам факт возбуждения дела и назначения экспертизы уже ставит покупателя в заведомо невыгодное положение. Пока идет экспертиза, квартира фактически заморожена — ее нельзя продать, нельзя сдать в аренду, нельзя нормально распорядиться. А продавец, даже если он действовал недобросовестно, получает время и возможность подготовить свою позицию».
Дарья Баева
Автор ВФокусе Mail
скопировано 16.06.2026 с https://vfokuse.mail.ru/articles/69625999-yurist-pochemu-posle-dela-dolinoj-pokupateli-prodolzhayut-proigryivat-dela-v-sudah/
