Главные проблемы на вторичном рынке жилья

В Гильдии риэлторов перечислили главные проблемы на вторичном рынке жилья

2025 год россиянам запомнился не только жарким летом и появлением национального мессенджера - вся страна наблюдала за историей с квартирой Ларисы Долиной. Певица продала жилье под влиянием мошенников и подала в суд на признание сделки недействительной. Последующее судебное разбирательство всколыхнуло общественность и участников рынка, а также заставило задуматься - какие изменения нужно ввести, чтобы люди не оставались без денег и крыш над головой. 

Финансы Mail побеседовали с Ириной Зыряновой, вице-президентом Российской Гильдии Риэлторов, чтобы выяснить, как россияне переживают «эффект Долиной», какие правила помогут избежать встречи с мошенниками и что будет с рынком недвижимости в будущем.

Ирина, добрый день! Расскажите, какова обстановка на рынке жилья после истории с квартирой певицы Ларисы Долиной?

Можно сказать, что на рынке вторичной недвижимости спало напряжение, прекратились панические настроения. В целом данные Росреестра показывают, что в количественном отношении «казус Долиной» рынок вторичной недвижимости проигнорировал, количество сделок не уменьшилось. Данные аналитиков показывают, что и средние цены тоже не изменились. Не произошло снижение цен вследствие охлаждения спроса, так как сам спрос существенно не изменился.

Совокупность этих двух факторов указывает на то, что эффект «дела Долиной» был больше медийным.

Обсуждение «дела Долиной» показало наличие пробелов в гражданском законодательстве, требующих решения, но не симптоматичного, вроде введения «периодов охлаждения для сделок с отдельными категориями граждан», а основательной донастройки институтов недействительности сделок, исполнения обязательств, обеспечения иска и исполнения решения суда, исполнительного производства. Думаю, что эта работа уже началась, и в обозримом будущем мы обязательно увидим результаты. Обнадеживает позиция по этому вопросу Верховного суда и федеральных органов исполнительной власти, которые правильно понимают проблему и видят адекватные способы ее решения.

Безусловно, изменения на рынке произошли, покупатели стали более осторожными и внимательными. Сделки, в которых продавец ничего не покупает взамен, а также где продавцы — люди преклонного возраста, по-прежнему в зоне особого внимания. Если есть альтернативные варианты — стараются избегать таких сделок.

Юристы в качестве профилактики разрабатывают сложные правовые конструкции сделок, использующие залог, последующую (или промежуточную) продажу, и даже судебные решения для минимизации рисков признания сделок недействительными и истребования квартир у законопослушных покупателей.

Как риэлторы работают в условиях повышенного страха покупателей вторичного жилья? Какие есть способы застраховать покупателя в этих условиях?

Именно застраховать покупателя вряд ли получится, так как страховые компании быстро отреагировали, и постепенно исключают из перечня страховых случаев признание сделки недействительной на основании статей 177, 178 и 179 Гражданского кодекса РФ.

Если подумать, то страхование риска утраты права собственности — это способ возместить ущерб, но сам факт возникновения ущерба оно не профилактирует, не предотвращает признание сделки недействительной.

Верховный суд в определении по делу с квартирой Ларисы Долиной сделал важной замечание — поведение самого покупателя должно быть безупречным. То есть покупатель должен не только проявить разумную осмотрительность в выявлении фактов, которые могут повлиять на действительность сделки: проверить наличие права собственности и продавца, основания владения, отсутствие споров в отношении имущества, отсутствие у продавца обязательств, вследствие которых на объект может быть обращено взыскание.

Поведение покупателя при подготовке к сделке не должно давать повода усомниться в его добросовестности: нет давления на продавца, чрезмерного торга, агрессивного снижения цены, ультимативного отклонения пожеланий продавца относительно сроков освобождения и т. д. Если потенциально продавец продает квартиру под влиянием каких-то обстоятельств, например, реальный переезд к родственникам вследствие трудностей одиночного проживания, то покупатель не должен обращать эти обстоятельства в свою пользу и использовать их в переговорах для усиления своей позиции и давления на продавца.

Сделка должны быть честной, учитывающей интересы обеих сторон.

Расскажите, приходилось ли вам на практике сталкиваться с продавцами, попавшими под влияние мошенников? Это было до сделки или после? 

Одна из наших коллег в другом регионе России рассказала, что в течение 2025 года ей приходилось 32 раза вызывать полицию на сделки, в которых возникало подозрение в «ведомости» продавца. 

Приведу несколько примеров из недавней практики. К нам за консультацией обратилась женщина 64 лет. Она хотела продать дом с большим участком (18 соток) в пригороде, в популярном и очень востребованном районе.

Агент после первой консультации выехал на объект, по итогам осмотра он рассказал, что назначенная продавцом цена сильно занижена - где-то на 35% от рынка. Клиентке назначили встречу в офисе агентства, якобы для подписания договора.

В ходе переговоров выяснилось, что дом она продает, чтобы купить квартиру сыну. Он военнослужащий, живет где-то на севере и скоро приедет. Поэтому продать надо быстро и за наличные. При этом телефон сына для связи она не дала. На этом этапе мы заподозрили, что в сделке завязаны мошенники и  пригласили в офис сотрудника МВД. Он приехал минут через 40, где-то 15 минут беседовал с клиенткой, после чего сообщил, что забирает ее, чтобы писать заявление о мошенничестве в отношении ее имущества. 

Через неделю клиентка пришла с извинениями. Она рассказала свою историю взаимодействия со злоумышленниками. Началось со звонка по счетчикам, когда для вызова мастера надо было назвать смс-код, который она озвучила. После этого начались атаки - первый звонок якобы от ФСБ. Сообщали, что на нее взяли кредит, сделали доверенность на продажу недвижимости, даже прислали скан. Предложили сходить в ближайший ТЦ и забрать оформленный на ее имя телефон с сим-картой - общаться можно было только через него.

Далее ей сказали обратиться в ближайшее риэлторское агентство и выставить дом на продажу, продавать только за наличку. Когда сделка пройдет, клиентка должна была принести домой наличные деньги, разложить их на столе, сфотографировать, после этого убрать в сумку и отдать курьеру. Тогда преступление будет предотвращено, недвижимость к ней вернется и даже обещали объявить благодарность.

Эту конкретную продажу удалось предотвратить, а МВД даже вручило благодарственное письмо риэлторам. 

Еще один недавний инцидент был связан с продажей квартиры в пригороде. В агентство обратилась женщина 58 лет. Так как она работает вахтовым способом - две недели она в Воронеже, две недели в Москве - она просила показывать квартиру потенциальным покупателям агента. Специалист посмотрел квартиру, принял заявленную цену (она была чуть ниже рынка, процентов на 5), заключил договор, получил ключи.

При этом жилье у нее не единственное, есть дом в области. Квартиру женщина продавала с целью сделать в доме ремонт и перевезти маму из Мурманска. Ну и жить на природе. 

Покупатель нашелся быстро, внес задаток. На этом этапе начались нестыковки. Покупатель хотел проводить сделку только через систему безопасных расчетов, а продавец требовала наличные.

В этот момент по счастливой случайности приехала дочь продавца. Она позвонила и сообщила, что, скорее всего, ее мама находится под действием мошенников, так как раньше цели продавать квартиру не было. Вызвали полицию, дали показания - сделку удалось предотвратить.

Третий случай был связан с продажей квартиры и срочкой последующей покупкой жилья в Санкт-петербурге. Якобы, там живет дочь и нашли подходящий вариант с  очень существенной скидке. То есть, продать нужно было быстро, за две недели.

Клиентка, 52 года, работает, жилье не единственное. Сначала никаких опасений у специалистов не возникло. Дисконт от рынка, предложенный за быструю продажу, был около 15%. Естественно, покупатель нашелся, быстро началась подготовка сделки. 

Взяли актуальную справку обследования у психиатра и нарколога, несмотря на возраст 52 года. Сделка велась через систему безопасных расчетов, электронная регистрация. Были собраны все справки. Клиентка снялась с регистрационного учета.

Со всех сторон пытались проверить, но явных признаков мошенничества не было. Сделка прошла быстро, клиентка получила деньги, передала ключи и попросила 2-3 дня на переезд. Через три дня перестала выходить на связь.

Когда риэлтор с покупательницей, пенсионеркой, приехали на объект, замки были сменены, продавец находилась в квартире и отказалась освободить ее в грубой форме.

Привлекли полицию. Расследование показало, что продавец находилась под влиянием мошенников. Она взяла кредит в микрозайме, после чего начались звонки и сообщения в взломе, необходимости защитить средства и так далее. По кредитному договору предложили изменения, долг резко увеличился и якобы консультанты предложили продать квартиру. Они гарантировали, что женщина получит деньги, вернет квартиру через суд, а кредит погасится автоматически.

Такая более сложная схема. Вот здесь мы не смогли предотвратить сделку, не было явных признаков того, что у клиента есть история, предполагающая мошенничество.

Как удается определить, что продавец находится под влиянием мошенников?

Сделать это порой бывает очень сложно, даже практикующие психологи в своих выступления подчеркивают, что потенциальных жертв преступники снабжают хорошо разработанной легендой, и они уверенно эту легенду сообщают. В известных случаях раскрытия контроля над продавцом значение сыграли незначительные оговорки, неожиданные вопросы, не предусмотренные легендой.

Один из главных признаков — постоянные переговоры по телефону, консультации с третьими лицами во время подготовки и проведения сделки.

Другим распространенным признаком раньше было продажа квартиры со скидкой и за наличные. Мошенники быстро учатся и в последнее время уже не требуют от жертвы настаивать на наличных расчетах. Безналичные и кредитные деньги также без проблем похищаются мошенниками руками самих продавцов, только это требует чуть больше времени, но, когда каждая удачная операция приносит мошенникам несколько миллионов рублей, можно и подождать.

Еще один индикатор — отсутствие встречного объекта для покупки.

Тут нужно оговориться, что рынок вторичной недвижимости отличается от классического товарного рынка. Здесь  квартиры продаются в основном не для того, чтобы заработать доход, прибыль, а для того, чтобы использовать полученные деньги для приобретения другого, встречного, или альтернативного объекта. В связи с этим продажа квартиры только для получения денег (под разными предлогами: лечение, инвестиции в бизнес и т. д.), должна вызывать повышенное внимание со стороны покупателя. Конечно, на рынке есть так называемые инвестиционные квартиры, которые покупались в расчете на рост их стоимости и последующую перепродажу, но таких спекулятивных сделок на рынке не так много.

Вообще, согласно экономической теории, недвижимость обладает достаточно низкой ликвидностью, и как инструмент для спекуляций не очень подходит. Сейчас мы убеждаемся в справедливости такого подхода, и присоединяемся к мнению специалистов, которые полагают, что не стоит обычным гражданам рассматривать покупку недвижимости только как инвестицию. Инвесторы в недвижимость должны принимать риски того, что при перепродаже объекта с целью выхода в кэш и фиксации прибыли у них могут возникнуть проблемы из-за опасений покупателей.

В целом, признаки везде практически одинаковые. Так, в агентство ведомые продавцы обращаются сами, просят продать быстро, легко реагируют на оценку стоимости, не возражают - цена им неинтересна. Действуют они в одиночку, при привлечении родственников - сразу в отказ. При углубленном интервью нервничают, не хотят отвечать на вопросы. В 90% случаев цель продажи - переезд.

Опытный, неравнодушный риэлтор такую сделку не пропустит.

Кроме того, между Российской гильдией риэлторов и Министерством внутренних дела налажено оперативное взаимодействие, на основании опыта раскрытия преступления разработаны методические рекомендации, с помощью которых риэлторов инструктируют о признаках, на которые нужно обращать внимание, и при наличии которых нужно привлекать органы полиции к работе с продавцом, чтобы избежать совершение в отношении них преступления.

Так, при подозрении, что продавец находится под влиянием мошенников, риэлторам следует сообщать полиции и банку. О любых звонках продавцу от якобы сотрудников правоохранительных органов, Соцфонда или МФЦ тоже нужно уведомить.

Кроме того, для риэлторов существует специальный чат, где специалисты обмениваются информацией о выявленных мошеннических схемах.

Все эти меры и рекомендации были разработаны задолго до истории с Долиной, в 2023 году.

С какими еще схемами, помимо пенсионеров под влиянием мошенников, можно столкнуться на вторичном рынке?

Невыполнение требования законодательства о наделении долями в праве собственности на квартиру членов семьи в случае использования средств материнского капитала при покупке или погашении ипотечного кредита действительно может быть основанием для признания сделки недействительной по иску прокурора. Проблема эта связана с трудностями проверки фактов использования средств материнского капитала, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом, и если дополнительно не запрашивать у продавца справки из Пенсионного фонда, то покупатель может попасть в неприятную для себя ситуацию.

В паспорте продавца могут отсутствовать отметки о наличии детей, и если он сам об этом не скажет — проверить и установить этот факт непросто. Архивы органов ЗАГС не являются общедоступными по понятным причинам.

Наличие прежних жильцов, сохраняющих право пользования квартирой, не приведут к признанию сделки недействительной, но могут потребовать от покупателя дополнительных расходов для прекращения их прав.

Какие советы вы могли бы дать покупателям квартир на вторичном рынке?

Покупателю не стоит рассчитывать только на свои силы, лучше обратиться к профессионалам, которые владеют методиками проверок объектов и продавцов для выявления и предупреждения рисков оспаривания сделок и утраты права собственности. Проверять нужно много всего, и не все сведения являются легкодоступными.

Срочные продажи, существенные дисконты, необычное поведение продавцов — все это должно вызывать особое внимание.

8 февраля 2026 Анастасия Селезнева Автор Финансы Mail

скопировано 27.02.2026 с https://finance.mail.ru/author/378-anastasiya-selezneva/?utm_partner_id=401