КС разъяснил принципы начисления НДФЛ при мене недвижимости

Правовой вопрос возник в связи с жалобой Любови Селюковой. Ранее заявительнице принадлежал земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровой стоимостью около 3 млн рублей. Позже она обменяла его на землю той же категории, но с меньшей кадастровой стоимостью — 421 969 рублей.

Через время налоговый орган начислил Селюковой недоимку по НДФЛ в размере 138 794 рублей. При этом ее доход был определен исходя из кадастровой стоимости отчужденного по договору мены земельного участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Суды всех инстанций поддержали это решение, ссылаясь на нормы о налогообложении дохода от продажи недвижимости и Гражданского кодекса РФ, допускающие распространение правил о купле-продаже на договоры мены.

Позиция Конституционного суда РФ

На данный момент Налоговый кодекс РФ не регулирует налогообложение доходов от мены недвижимости. Однако стоит учитывать, что договор мены отличается от договора купли-продажи, и применение правил купли-продажи для исчисления НДФЛ при мене неправомерно.

Отсутствие специальных правил и единообразной практики затрудняет прогнозирование налоговых последствий для граждан. Различие в стоимости обмениваемых объектов может иметь значение для налогообложения, если оно существенно. В таких случаях НДФЛ взимается с разницы в стоимости, если она установлена. Если кадастровая стоимость не определена, применяется рыночная оценка.

Оспариваемое положение Налогового кодекса РФ противоречит Конституции РФ, так как допускает произвольное налогообложение доходов от мены. Законодателю необходимо внести изменения. Дело заявительницы подлежит пересмотру.

15 января 2026ТАСС

скопировано 19.01.2026 с https://finance.mail.ru/article/ks-razyasnil-printsipyi-nachisleniya-ndfl-pri-mene-nedvizhimosti-2-69195023/