Как ужесточение на работу мигрантов изменит рынок жилья

На днях глава государства подписал закон, который расширяет основания для увольнения мигрантов. С 1 марта 2026 года региональные нормативные акты официально станут законной причиной для расторжения трудового договора с иностранным работником. Это позволит работодателям прекращать контракт, если потребуется сократить численность сотрудников-иностранцев.

Сейчас уволить иностранца или лицо без гражданства можно только в том случае, если компания обязана привести штат в соответствие с ограничениями, установленными федеральными законами, указами президента или постановлениями правительства. Региональные правила в этот список не входили, из-за чего у работодателей возникала правовая неопределенность. Новый закон устраняет этот пробел и делает регулирование более прозрачным.

Разберемся, как новые инициативы властей могут повлиять на российский рынок недвижимости в разных пользовательских сегментах.

Риски для рынка аренды

В наибольшей степени массовый отъезд мигрантов отразится на рынке аренды, который наиболее остро почувствует этот отток в сегменте дешевого и сверх-дешевого жилья. Согласно исследованиям, на начало 2025 года около трети арендаторов в Москве были мигрантами. Профессиональные участники рынка подтверждают: почти половина самой дешевой «недвижки» в столице сегодня сдается именно приезжим.

Речь идет о комнатах, малогабаритных студиях со старыми ремонтами, коммунальных квартирах и «койко-местах» в общежитиях. На такие варианты редко ориентируются россияне, и в основном их выбирают те, кому приходится приезжать на сезонные или низкооплачиваемые работы в РФ, и кто не планирует оставаться надолго или хочет сэкономить по максимуму.

Эксперты прогнозируют, что если отток мигрантов действительно произойдет, именно этот «нижний слой» рынка почувствует его первым. Спрос может упасть на треть и даже больше. Собственники таких объектов, столкнувшись с простоем, будут вынуждены снижать цену или искать арендаторов из других социальных групп.

Однако это вряд ли затронет весь рынок аренды. Студенты, специалисты, приезжающие из регионов, молодые семьи, сотрудники офисов и компаний будут по-прежнему формировать основной спрос в среднем ценовом сегменте. Поэтому квартиры уровня «комфорт» и выше вряд ли заметят серьезные изменения по стоимости и спросу. Заполняемость, скорее всего, остается стабильной, а колебания цен будут зависеть больше от доходов населения и общего состояния экономики, чем от миграционной ситуации.

Показатель в одну треть — уже весьма существенный. В случае снижения спекулятивного спроса и сокращения числа инвесторов, рассчитывающих сдавать жилье приезжим, может уменьшиться общее число предложения квартир в аренду. То есть, по цепочке изменения затронут и арендный рынок.

Эвелина Ишметова
директор по консалтингу и развитию в инвестиционно-консалтинговой компании KEY CAPITAL

Как отреагируют продажи?

На рынок купли-продажи недвижимости влияние мигрантов, скорее всего, будет крайне ограничено. По оценкам экспертов, доля квартир, покупаемых мигрантами в Москве и Новой Москве, составляет всего около 1−1,5%. Это слишком мало, чтобы повлиять на цены или динамику продаж даже в отдельных районах, не говоря уже об изменении ситуации в целом.

Гораздо больший эффект на покупательскую активность оказал повышенный спрос последних лет. Когда действовали льготные ипотечные программы, большое количество людей покупало квартиры как вариант на «черный день» или с инвестиционными целями по невысокой ипотечной ставке. По словам аналитиков, именно это сильнее всего раскачало рынок.

«Речь идет о покупке жилья для детей на будущее, в качестве инвестиции или “на всякий случай”. По разным оценкам, рынки многих городов перегреты именно из-за этого фактора на 20−30%. Таким образом, в случае сворачивания господдержки существует высокая вероятность того, что рынок “схлопнется” как раз на эти проценты», — уточняет Эвелина Ишметова из KEY CAPITAL.

Цены в ряде регионов России выросли на десятки процентов, а количество инвестиционных покупок — небольших студий или объектов, взятых исключительно ради сдачи увеличивалось непрерывно. Сейчас, когда постепенно сворачивается льготная ипотека и ужесточаются требования к заемщикам, рынок сам по себе готовится к охлаждению. Поэтому любые изменения, связанные с мигрантами, здесь окажутся второстепенными. Рынок покупки жилья, скорее всего, будет реагировать на кредитную политику, чем на «сжимающиеся» миграционные потоки.

Серые схемы размещения

Самое заметное влияние ужесточений появится там, где раньше действовали серые схемы. Несколько лет подряд в крупных городах активно работали нелегальные хостелы, квартиры-переделки с размещением «до 10 человек в комнате» и другие, подобные этим, форматы жилья. Они существовали почти исключительно благодаря мигрантам, которые готовы жить очень плотно, но за недорого.

Государство усиливает контроль за этим рынком — внедряет электронную регистрацию, ужесточает патенты, повышает требования к документам, то такие схемы становятся почти невозможными. Многие владельцы не хотят рисковать штрафами, и либо закрываются, либо переходят на обычную «белую» аренду. Это не значит, что после оттока мигрантов дешевое жилье исчезнет физически, но точно перестанет использоваться как дешевая ночлежка. Квартиры начнут возвращаться на традиционный рынок, что может привести к росту количества предложений, снижению плотности и постепенному упорядочению сегмента аренды.

Большинство же экспертов сходятся в одном: массовый отток мигрантов маловероятен. Даже в мигрантских сообществах при обсуждении нововведений главная мысль остается прежней — в странах исхода заработать значительно сложнее, чем России, несмотря на новые инициативы властей. Повышение стоимости патентов, электронные приложения для регистрации, дополнительные проверки вызывают раздражение, но не меняют ситуацию настолько, чтобы люди массово стали отказываться от работы в России.

Расходные инвестиции

На фоне будущих изменений в непростом положении окажутся инвестиционные квартиры — чаще всего небольшие студии и квартиры, рассчитанные на срочную сдачу. Они приносят хорошую доходность только при стабильной заполняемости. Если же спрос на такие объекты уменьшится, а доходы снизятся. Однако эксперты считают, что обвала доходности не будет, так как основной спрос все равно будут формировать россияне. Инвестиционный сегмент в крупных городах разнообразный и способен к адаптации.

Этот сегмент, рассчитанных на максимальную доходность при минимальной площади, тоже окажется под давлением: падение заполняемости автоматически снижает эффективную доходность, а конкуренция между собственниками усилится. Это может привести к тому, что часть собственников будет вынуждена снижать ставки, а часть — выводить такие объекты на продажу.

Филипп Шраге
основатель строительной компании Kronung Group

Подводя итоги, можно сказать: рынок дешевого жилья скорее ждет перестройка, но не обвал. Самые дешевые форматы аренды — комнаты, коммуналки, койко-места и особенно нелегальные хостелы могут серьезно пострадать, потому что именно там концентрация мигрантов наиболее высокая. Средний же сегмент, наоборот, останется устойчивым. Рынок покупки почти не заметит изменений: он зависит прежде всего от ипотечных условий и доходов россиян.

Инвесторы продолжат работать с теми стратегиями, которые были эффективны, но будут вынуждены учитывать новые реалии спроса. И вместо «исчезновения» дешевого жилья мы увидим его постепенное очищение, переход части объектов в более законные варианты и нормализацию условий проживания.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».

21 ноября 2025 Финансы Mail Авторы Алексей Зотов Обозреватель

скопировано 18.01.2026 https://finance.mail.ru/article/cvobodnye-metry-kak-uzhestochenie-na-rabotu-migrantov-izmenyat-rynok-zhilya-68777250/