Минфин меняет правила на рынке семейной ипотеки

31 октябряФинансы Mail

Одна на двоих: Минфин меняет правила на рынке семейной ипотеки

С 1 февраля 2026 года Министерство финансов России меняет правила предоставления семейной ипотеки. Теперь супруги смогут оформить только один льготный кредит на двоих, став созаемщиками по общему договору, а возможность брать отдельный льготный займ на каждого из них исчезнет. Финансы Mail разбирались, к чему может привести это решение, и как рынок недвижимости собирается адаптироваться к новым реалиям.

До сих пор действующая модель семейной ипотеки позволяла использовать льготные ставки с обеих сторон на мужа и жену. В реальности это открывало возможность приобрести не одну, а две квартиры по сниженной ставке, и чаще всего в новостройках. Официально такая практика не противоречила условиям программы, ведь формально каждый из супругов являлся самостоятельным заемщиком. Однако с точки зрения бюджета и контроля за расходами на субсидирование процентных ставок, схема стала неэффективной. В итоге Минфин решил поставить точку в этой истории, и уже с 1 февраля 2026 года оформить два льготных кредита в одной семье будет невозможно.

Рука об руку

Как поясняют в ведомстве, с этого момента: «по кредитным договорам или дополнительным соглашениям о рефинансировании, заключенным с 1 февраля 2026 года (включительно), супруг (супруга) заемщика: гражданина Российской Федерации и состоящего в браке включается в состав заемщиков (солидарных заемщиков) по кредиту». Исключение будет сделано только в тех случаев, когда один из супругов не имеет российского гражданства. Таким образом, семейная ипотека окончательно превращается в совместный финансовый инструмент, а не набор индивидуальных кредитов для заемщиков, объединенных брачными узами.

Для многих семей такое решение вряд ли станет хорошей новостью. Если раньше супруги могли действовать независимо: один оформлял ипотеку на себя, второй сохранял возможность взять отдельный льготный кредит, то теперь банк будет рассматривать их как единую финансовую единицу. Это значит, что если один из супругов подпортил себе кредитную историю, то шансы семьи на получение льготной ипотеки резко снижаются и у второй половины. Семейная солидарность, таким образом, превращается в обязательство — как финансовое, так и юридическое.

Такие изменения повлияют на общее количество сделок, особенно в семьях с маленькими детьми, где один из супругов может не подходить по финансовым критериям. Ранее такие семьи могли воспользоваться программой с двумя льготными ипотеками, что значительно облегчало покупку жилья. Теперь же они будут вынуждены либо искать другие способы финансирования, либо увеличивать первоначальный взнос, что для большинства семей может стать недоступным.

Оксана Иванова эксперт и операционный директор Genesis Group

Инвесторы под ударом

Власти не скрывают, что основная цель реформы заключается в повышении адресности и прозрачности господдержки. Программа семейной ипотеки задумывалась как мера помощи семьям с детьми, а не как инвест-инструмент. Однако за последние несколько лет она стала одним из основных инструментов спроса на рынке новостроек и особенно в крупных городах.

По оценкам аналитиков, доля «вторых» покупок по семейной ипотеке в Москве, Санкт-Петербурге или Казани временами достигала 15−20% от общего числа сделок. И нередко эти сделки оформлялись именно за счет возможности взять два льготных кредита: по одному на каждого из супругов.

«Это заметно сузит воронку “вторых” покупок по семейной ипотеке. Но полностью инвестспрос не исчезнет. Официально остается возможность привлекать третьих лиц-созаемщиков (например, родственника), а часть инвесторов уйдет в рассрочки от застройщиков / рыночные кредиты. Главный эффект проявится в столичных агломерациях, по стране в целом можно предположить снижение доли “дополнительных” сделок при сохранении ядра целевых — на улучшение жилищных условий», — считает Екатерина Сташкова из финансового маркетплейса «Сравни.ру».

Теперь такой сценарий больше работать не будет. Эксперты прогнозируют, что основное сокращение произойдет именно в инвестиционном сегменте рынка: там, где семейную ипотеку использовали для покупки жилья «впрок», с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Однако суть программы, направленная на улучшение жилищных условий семей с детьми, сохранится.

Бюджет и контроль

Тем не менее финансовые последствия для рынка будут ощутимы. Потенциальные заемщики, которые не смогут пройти по требованиям банка из-за совокупного дохода или кредитной истории, начнут искать альтернативные схемы. Одни обратятся к рассрочкам от застройщиков, другие — к рыночным ипотечным продуктам с более высокой ставкой или в МФО. Банки, в свою очередь, вероятно, ужесточат требования к платежеспособности домохозяйств и пересмотрят внутреннюю оценку рисков. В итоге количество одобренных заявок может снизиться на 10−15%, особенно для молодых семей, где один из супругов находится в декретном отпуске или имеет нестабильный/недостаточный доход.

Однако причины нововведений кроются не только в борьбе со злоупотреблениями на рынке. По данным Минфина, расходы бюджета на субсидирование льготных ипотек за последние годы выросли в кратной пропорции. Программа семейной ипотеки оказалась настолько востребованной, что стала одной из крупнейших статей поддержки граждан в жилищной сфере. В условиях ограниченных финансовых расходов государство вынуждено искать баланс между социальной помощью и устойчивостью бюджета. На этом фоне, отказ от «двойных» льготных кредитов станет вполне логичным шагом с точки зрения экономии для государства. Кроме того, введение обязательного участия обоих супругов в кредитном договоре позволит банкам точнее оценивать совокупный риск и снизить уровень дефолтов по ипотеке.

Готовимся к новой реальности

Банковский сектор уже готовится к новому порядку. Учитывая, что до февраля 2026 года осталось чуть больше трех месяцев, многие кредитные организации ожидают всплеска заявок на семейную ипотеку в оставшееся время. По сути, это время станет последней возможностью оформить два льготных кредита до вступления изменений в силу. Аналитики прогнозируют локальный ипотечный пик в декабре и январе, после чего рынок может перейти в «вялотекущую» фазу.

Застройщики также не останутся в стороне. Сокращение круга потенциальных покупателей заставит их искать новые способы удержания спроса. Уже сейчас некоторые девелоперы готовят гибридные схемы рассрочек, где часть суммы оплачивается напрямую застройщику, а оставшаяся оформляется в банке по комбинированной ставке. В официальных разъяснениях Минфина указано, что заемщики смогут снижать рыночную часть ставки по комбинированной ипотеке, а количество рефинансирований по таким договорам не ограничено. Это позволит частично компенсировать эффект от потери возможности оформить два отдельных кредита.

Точечная поддержка

Несмотря на ужесточение правил, Минфин продлил действующий размер компенсаций банкам за выдачу льготных ипотек до конца 2025 года. До этого момента для индивидуального жилищного строительства сохранится надбавка к ключевой ставке +3 процентных пункта, а для многоквартирных домов: +2,5 п.п. С 2026 года планируется установить единый размер возмещения для всех типов жилья. Это также сигнал рынку: государство не отказывается от поддержки, но намерено сделать ее более точечной и управляемой.

Это поддержит выдачи льготных кредитов до конца года. Со следующего года планируется установить размер возмещения на едином уровне как по многоквартирным домам, так и по ИЖС. Также заемщики получили возможность снизить рыночную составляющую ставки по комбинированной ипотеке. Размер снижения ставки будет определяться ключевой ставкой и стоимостью фондирования, количество рефинансирований не ограничено.

Анна Землянова главный аналитик Совкомбанка

В долгосрочной перспективе такие изменения могут оздоровить рынок. Семейная ипотека вернется к своей исходной функции — помощи реальным семьям с детьми, а не превратится в инструмент для создания ипотечного портфеля. При этом инвесторы, которые использовали двойные кредиты как механизм получения дешевых денег на строительство, будут вынуждены искать новые возможности: от рассрочек и субсидированных программ застройщиков до перехода в сегмент коммерческого жилья.

Переходный период, как обычно, может оказаться болезненным. Молодые семьи, особенно с одним и нестабильным доходом, почувствуют давление новых правил уже в первые месяцы 2026 года. Однако в среднесрочной перспективе эффект может дать положительный эффект: снижение закредитованности, более прозрачная система ипотечных займов и поддержание устойчивости банковского сектора через снижение уровня неплатежей по ипотеке. Проигравшими могут оказаться не столько молодые семьи, сколько те, кто превратил льготную ипотеку в инструмент для собственных инвестиций. В этом смысле государство возвращает программу в область социальной поддержки населения (с чего она и начиналась), а не сферу финансовых спекуляций.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».

Алексей Зотов
Обозреватель
Источник: Евгений Мессман/ТАСС

скопировано 10.11.2025 с https://finance.mail.ru/article/ceny-na-zoloto-vyrosli-na-ozhidaniyah-smyagcheniya-politiki-frs-ssha-68648508/?from=swap&swap=2