Состав общего имущества и требования к его содержанию

Правила № 491: состав общего имущества и требования к его содержанию
Согласно ЖК РФ, управление МКД должно происходить в соответствии с отраслевыми стандартами и правилами. УО и ТСЖ нужно их знать, ориентироваться в них, чтобы не нарушить и не получить штраф. Среди таких НПА – № 491: приступаем к его обзору. Читайте о пунктах Правил, касающихся состава и содержания общего имущества дома. О составе общего имущества МКД и требованиях к его содержанию написано в разделах I, I(1) и II Правил № 491 Постановление от 13.08.2006 № 491 принято в соответствии со ст. ст. 39, 156 ЖК РФ. Введено вместо ПП РФ от 17.02.2004 № 89, включавшего основы ценообразования в сфере ЖКХ и порядок оплаты гражданами ЖКУ. Этим НПА регулируются отношения по содержанию общего имущества (ОИ), принадлежащего на праве общедолевой собственности владельцам помещений в многоквартирном доме. Как указано в самом ПП РФ № 491, разъяснения о применении Правил № 491 даёт Минстрой России. А в 2022 году в нём прописали срок действия – до 31 декабря 2027. На протяжении 14 лет подряд в Правила № 491 вносятся изменения – их не было лишь в 2013 и 2021 годах. Рекордсменом по корректировкам стал 2018-й: тогда законодатели приняли четыре подобных НПА. ПП РФ включает: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, состоящие из пяти разделов и приложения с формулами расчётов за КР на СОИ. Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения при некачественных услугах по управлению и СиТР. Начнём обзор с разделов I, I(1) и II Правил № 491, где идёт речь о составе общего имущества МКД и требованиях к содержанию. Перечень общего имущества определяют собственники и органы власти В разделе I перечислено, кто и для чего определяет состав общедомового имущества МКД, что в него входит и что включать в этот перечень нельзя, на какие данные опираться в такой работе и где проходит внешняя граница сетей. В пунктах этой части подробно расписаны элементы дома и внутридомовых систем, которые относятся к ОИ. Согласно п. 1, состав такого имущества определяют собственники, а также органы государственной власти в целях контроля и МСУ – для проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
В ОИ входят МОП и конструкции, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме В соответствии с п. 2, в общее имущество входят предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД: площади, не являющиеся частями квартир; крыши, другие ограждающие несущие и ненесущие конструкции; поставленный на кадастровый учёт земельный участок с элементами озеленения и благоустройства; механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; автоматизированные информационно-измерительные системы учёта потребления коммунальных ресурсов и услуг – если установлены за счёт собственников; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. В разделе I(1) Правил № 491 законодатели прописали критерии определения перечня имущества для совместного использования при создании многодомового ТСЖ (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). По решению ОСС в состав ОИ включаются земельный участок с объектами благоустройства, а также элементами обслуживания и эксплуатации дома: совместное использование которых допускается проектной документацией; которые через техприсоединение обеспечивают работоспособность инженерных систем других МКД из группы.
Состав общего имущества определяется по данным из ЕГРН, а граница ВДИС – по внешней стене дома В п. п. 3, 4 Правил № 491 прописано, что при определении состава общего имущества нужно использовать данные из ЕГРН и земельного кадастра: они имеют приоритет над сведениями, которые содержатся в технической или бухгалтерской документации УО и ТСЖ. Подробный перечень элементов ВДИС холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения зафиксирован в п. п. 5–7. А в п. 7 указано, что не включается в ОИ: интеллектуальная система учёта электрической энергии, в том числе ОДПУ, – они принадлежат гарантирующим поставщикам; оборудование операторов связи, необходимое для оказания соответствующих услуг. В п. п. 8, 9 идёт речь о границах сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, включённых в состав общего имущества. Если иное не установлено законом, она проходит по внешней границе стены МКД. В отношении газоснабжения – это место соединения первого запорного устройства с газораспределительной сетью. При этом границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ является место его соединения с соответствующей инженерной сетью, входящей в дом.
За надлежащее содержание общего имущества отвечают собственники, УО и ТСЖ или застройщики Раздел II включает требования к содержанию общего имущества в многоквартирных домах – в соответствии с законодательством РФ, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей (п. 10). Это поддержание характеристик надёжности и безопасности МКД, доступность МОП и участка, в том числе для маломобильных групп населения. В доме должны соблюдаться права и законные интересы собственников помещений, иных лиц. Также сюда относятся поддержание архитектурного облика дома и следование НПА об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. В соответствии с п. 16, надлежащее содержание общего имущества обеспечивают: Собственники помещений – заключая договор управления или о СиТР (ч. 5 ст. 161, ст. 162, ст. 164 ЖК РФ). ТСЖ или кооператив в соответствии с разделами V–VI, п. 2 ст. 138 ЖК РФ. Застройщик – самостоятельно или заключив договор с УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Лицо, принявшее помещение от строительной компании по передаточному акту, – подписав ДУ в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Список действий по содержанию ОИ составляется в зависимости от особенностей МКД и климата Как указано в п. 11, перечень действий по содержанию общего имущества зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния МКД, а также от климата. Он включает в себя работы по осмотрам общего имущества для выявления дефектов, соблюдение мер пожарной безопасности, поддержание в МОП установленного уровня температуры и влажности, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений и земельного участка, входящего в состав ОИ (пп. пп. «а, в, г, е» п. 11). Сюда же относятся текущий и капремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и проведение обязательных мероприятий по энергосбережению, повышению энергетической эффективности (пп. пп. «з, и» п. 11). Согласно пп. «ж» п. 11, к работам и услугам по содержанию ОИ относится уход за элементами озеленения и благоустройства, объектами, расположенными на придомовой территории. В отношении ТКО работы по содержанию включают (пп. пп. «д, д(1), д(2)» п. 11): сбор и вывоз жидких бытовых отходов; создание мест для накопления ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации; уборку контейнерных площадок, исключая места погрузки отходов (Правила № 1156). К содержанию ВДИС Правила № 491 относят обеспечение их готовности к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, установку и ввод в эксплуатацию ОДПУ, за исключением приборов учёта электроэнергии (пп. пп. «б, к» п. 11). Для надлежащего содержания МКД также необходимо приобретение ресурсов на СОИ – при наличии соответствующих внутридомовых систем (пп. «л» п. 11). Совершать эти действия, за исключением пп. пп. «д(1), л» п. 11, могут сами собственники, или же они вправе привлечь иных лиц с учётом выбранной формы управления МКД (п. 12). Согласно п. 15, в состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят ремонт дверей и окон в помещениях собственников, замена и утепление таких элементов, в том числе на балконах, а также уборка и очистка земельных участков, не включённых в состав ОИ, и их озеленение. Используйте нормы Правил № 491 при подготовке ответов и разъяснений для собственников и ГЖИ Таким образом, в п. п. 1–16 Правил № 491 управляющие организации, ТСЖ и кооперативы, а также собственники могут найти правовое регулирование вопросов: что относится к общему имуществу МКД, а что нет; кто и для чего определяет его состав; какими сведениями руководствоваться в этой работе; что можно включить в имущество общего пользования при многодомовом ТСЖ; что входит в ВДИС и где их границы; кто отвечает за надлежащее содержание ОИ; что к нему относится и какие требования предъявляются. Ссылайтесь на нормы Правил № 491 в работе с собственниками, в ответах на обращения и при защите своих интересов в судах и надзорных органах. В следующей статье поговорим о пунктах, касающихся осмотров общего имущества, текущего и капремонта, технической документации, расходов собственников и контроля за СиТР. 
Ольга Шевлягина Главный редактор 21.07.2025
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/17279-pravila-491-sostav-obschego-imuschestva-i-trebovaniya-k-ego-soderzhaniyu