При каких условиях УО вправе применять муниципальный размер платы

Применение размера платы, установленного органом МСУ, при отсутствии решения ОСС о его индексации традиционно вызывает споры между УО с собственниками и ГЖИ. Разбираем новое судебное дело по теме. Узнайте, при каких условиях компания вправе применять в расчётах муниципальный тариф. УО обосновала расчёт размера платы и вынесла его на ОСС Размер платы за содержание общего имущества МКД утверждают собственники на ОСС с учётом предложений УО сроком не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Вынося на общее собрание соответствующий вопрос, управляющая организация должна быть готова к отсутствию кворума или несогласию собственников с рассчитанным вариантом. Если на ОСС не принято решение об установлении или изменении размера тарифа, необходимого для надлежащего содержания и ремонта МКД, компании нужно обратиться в орган МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Проверив документы, муниципалитет либо утвердит предложенный УО размер платы, либо предложит свой – для домов такого же типа. Однако, как показывает практика, не всегда муниципалитеты это делают. Мы уже рассказывали, как поступать при отказе органа МСУ. Также в некоторых случаях суды запрещают УО использовать муниципальный тариф (определение Четвёртого АСОЮ от 12.04.2022 № 66а-963/2022). Но в марте 2025 года судебная практика пополнилась решением в пользу управляющей организации. Компания применила ставку органа МСУ при отсутствии кворума на общем собрании Жители одного из МКД Новосибирска не меняли размер платы за содержание дома с 2016 года. Управляющая организация несколько раз пыталась предложить новый на внеочередных собраниях собственников, однако, решения приняты не были. И в 2023 году УО начала выставлять счета, используя муниципальный тариф в соответствии с Постановлением городской мэрии от 19.12.2022 № 4624. Одна из собственниц помещения в МКД обратилась в ГЖИ и заявила о незаконности действий компании. Инспекция провела внеплановую документарную проверку и выдала предписание, обязав УО использовать в расчётах размер платы, утверждённый на ОСС в 2016 году, и сделать жителям перерасчёт. Организация не согласилась с позицией Госжилинспекции и подала иск в суд, чтобы оспорить документ (дело № А45-37402/2023). Организация обратилась в суд и доказала правомерность применения муниципального тарифа Суд первой инстанции напомнил, что по ст. 192 ЖК РФ управление МКД – лицензируемая деятельность, а соблюдение заключённого с собственниками договора – одно из основных требований к компании (п. 7 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, Положение № 1110). УО обязана производить расчёты за ЖКУ и направлять платёжные документы собственникам в корректно оформленном виде (пп. «ж» п. 4 Правил № 416). Она не вправе менять размер платы или правила его расчёта в одностороннем порядке: это можно сделать только через ОСС (ч. 7 ст. 156, ст. 162 ЖК РФ, ст. ст. 310, 450–453 ГК РФ). Принятый собственниками тариф можно индексировать, вынеся вопрос на новое собрание, или по решению суда. Инстанция сослалась на ст. 156 ЖК РФ и указала, что в данном случае размер платы на содержание МКД уже был утверждён на ОСС в 2016 году. Он был установлен на 12 месяцев, но так как жители не вносили изменений по этому вопросу, оставался действительным до момента рассмотрения. В 2023 году УО, единолично установив муниципальный тариф, нарушила требования ч. 7 ст. 156 ЖК РФ: он может применяться только при отсутствии соответствующего решения собственников. Суд пришёл к выводу, что компания не соблюдала условия договора управления, и отказала компании-истцу в признании предписания инспекции недействительным.
УО подтвердила проведение ОСС и отсутствие на них кворума для принятия решений по размеру платы УО подала апелляционную жалобу. Она указала, что применение размера платы, установленного органом МСУ, в отсутствие решения общего собрания не является односторонним изменением договора управления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Сумма, вносимая собственниками в УО для исполнения ДУ, должна обеспечивать надлежащее содержание дома согласно требованиям ч. 1 ст. 156 ЖК РФ. В ходе рассмотрения дела апелляция указала, что для применения муниципального тарифа необходимо соблюсти два условия: предыдущий размер платы собственники утвердили на ограниченный срок, и он истёк; ОСС по вопросу его изменения были инициированы, но не состоялись – из-за отсутствия кворума или несогласия участников с предложением УО. В таком случае изменение в договоре управления не являются односторонними. Поскольку собственники в спорном доме приняли размер платы в 2016 году на 12 месяцев и после этого УО неоднократно проводила ОСС по данному вопросу, суд признал действия компании по применению муниципального тарифа законными, а предписание – подлежащим отмене.
УО предприняла все необходимые шаги и действовала в соответствии с ЖК РФ Ранее глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец подробно рассказала о каждом шаге подготовки предложения УО по увеличению размера платы, чтобы в случае несогласования собственниками компания могла обратиться в орган МСУ. Для этого нужно: Провести сезонный осмотр общего имущества многоквартирного дома и составить по его итогам акт (п. 2.1.4 Правил № 170). Опираясь на него, создать проект перечня работ и услуг на год с учётом ПП РФ № 290 и пожеланий собственников по дополнительным услугам. Оформить предложение нового размера платы с подробным расчётом и его обоснованием (п. 31 Правил № 491, разд. III Правил № 416). За 30 дней до ОСС разместить документы на информационных стендах, официальном сайте УО и в домовых чатах, чтобы жители могли с ними ознакомиться (п. 31 Правил № 491). Организовать общее собрание собственников с включённым в повестку дня вопросом об утверждении нового размера платы. Если решение не принято, то, как показывает итог дела № А45-37402/2023, УО могут обратиться к органу МСУ, использовать предложенный им тариф и при необходимости отстоять право его применения в суде. В таком случае нужно доказать, что компания: использовала в расчётах акты осмотра общего имущества и Минимальный перечень работ и услуг № 290; вынесла на ОСС предложение с экономически обоснованным размером платы на содержание жилья; обратилась в орган МСУ из-за отсутствия решения собственников.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/17261-pri-kakih-usloviyah-uo-vprave-primenyat-municipalnyy-razmer-platy