Сделки с гражданами недружественных государств с ВНЖ в РФ

Какими правилами должны руководствовать граждане недружественных государств с видом на жительство (ВНЖ) в России?

Покупка недвижимости — без ограничений.

А вот при продаже, они попадают в двусмысленное положение:

С одной стороны, нельзя продавать недвижимость без открытия специального счета «С». А с другой, открыть специальный счет «С» они не могут, т.к. являются налоговыми резидентами. Счет «С» может открыть только налоговый нерезидент.

О том, что граждане других стран с ВНЖ являются налоговыми резидентами и не могут использовать специальный счет «С», подтверждает и Банк России.

Источник: Письмо Банка России от 9 августа 2022 г. N 03-12-2/7578

То есть, порядок продажи недвижимости гражданами недружественных государств с ВНЖ фактически не определен.

Поэтому, на практике Росреестр, как регистрирует подобные сделки, так и отказывает в регистрации.

Как он это аргументирует?

Отказ, потому что продавец — гражданин недружественной страны.
А регистрация, потому что продавец — валютный резидент РФ.

Каким образом статус валютного резидента отменяет ограничения для граждан недружественных стран, мне непонятно. Но факт остается фактом — Росреестр считает этот аргумент убедительным и регистрирует сделки.

То есть будет ли зарегистрирована конкретная сделка, зависит только о того, как именно будет трактовать ситуацию государственный регистратор.

И уже из этого вытекает практическая рекомендация:

если вы хотите зарегистрировать сделку, продавец в которой гражданин недружественной страны с внж в России, процесс регистрации сделки нужно сделать «подконтрольным».

То есть, когда ваша сделка попадет к государственному регистратору, он должен точно знать, что в этом случае следует руководствоваться «правилом валютного резидента» и зарегистрировать сделку.

Сделать это можно сделать тремя способами:

через нотариусов, которые могут регистрировать подобные сделки;
с помощью электронной регистрации банка, если банк гарантирует регистрацию вашей сделки;
через людей, оказывающих подобные услуги. На рынке недвижимости они называются «регистраторами».

Конкретных имен и адресов я не назову, но при желании все можно найти.

Граждане недружественных государств с видом на жительство в РФ могут продать принадлежащую им недвижимость без открытия специального счета «С». Но процесс регистрации сделки в Росреестре лучше сделать «подконтрольным».

Итоги

Подведем итоги текущего положения вещей:

Ограничения по сделкам с недвижимостью действуют только на граждан недружественных государств. В случае двойного гражданства, приоритетным является гражданство РФ.
Граждане недружественных государств могут приобретать недвижимость в РФ, без ограничений.
Граждане недружественных государств могут заключать договоры долевого участия (ДДУ) или договоры переуступки права требования по ДДУ, и оформлять в собственность недвижимость полученную по ДДУ, без ограничений.
Граждане недружественных государств могут заключать любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) без ограничений.
Граждане недружественных государств могут продавать принадлежащую им недвижимость, при условии зачисления денег от продажи на специальный счет «С». Но распоряжаться в личных целях деньгами, полученным на счет «С» — не могут!
Граждане недружественных государств с видом на жительство в РФ могут продать принадлежащую им недвижимость без открытия специального счета «С». Но процесс регистрации сделки в Росреестре лучше сделать «подконтрольным».
скопировано 06.04.2025 с https://evgtarakanov.ru/pravila-provedeniya-sdelok-s-nedvizhimostyu-s-grazhdanami-nedruzhestvennyh-gosudarstv/