В каком случае могут изъять купленную квартиру

Изъятие квартиры: когда государство не может забрать жилье

Разбираемся, в каких случаях у собственников действительно могут изъять жилье, а какие являются ложным поводом для беспокойства
В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.

Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.

Просрочка по ипотеке

Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом. Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье. Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

[Во время выселения по решению суда должника по коммунальным платежам из отдельной двухкомнатной квартиры в жилплощадь меньшего метража]
Во время выселения по решению суда должника по коммунальным платежам из отдельной двухкомнатной квартиры в жилплощадь меньшего метража
Единственное жилье

Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.

Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей. К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах. При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.

Отказ от доли в пользу ребенка при разводе

Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны. Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей. В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.

Кстати, с февраля 2020 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего. Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом. Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.

Подаренная квартира

Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами. Но забрать подаренное имущество невозможно. Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя. Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.

Важная деталь: с 2020 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.

Прописка в проданной квартире

Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.

Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.

Незаконная перепланировка

Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.

Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние. Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.

Квартира не для жизни

Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.

В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока. Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке. Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.

Автор Елена Коннова  09 апр 2020, 17:39

https://realty.rbc.ru/news/5e8f10009a794727b055288e

Изъятие недвижимого имущества

В статье мы расскажем об изъятии недвижимости в государственную или муниципальную собственность, а также дадим рекомендации собственникам недвижимого имущества
В настоящее время особую актуальность приобрели вопросы защиты прав собственника недвижимости при изъятии имущества в государственную или муниципальную собственность. Речь может идти об изъятии как жилого, так и нежилого помещения, а также земельного участка.

В Москве, например, подобное изъятие происходит довольно часто: это связано с активной реализацией программы реновации, развитием дорожной и городской инфраструктуры, когда власти нуждаются в соответствующих земельных участках. Чаще всего речь заходит об изъятии, принадлежащих лицу, здания либо помещения в здании в связи с тем, что расположенный под ними земельный участок необходим государству для реализации той или иной программы строительства и развития.

Ниже мы будем говорить о случаях изъятия недвижимости.
1
Собственность неприкосновенна, но есть нюансы
Собственность неприкосновенна, это один из базовых принципов современного права, закрепленный в статье 35 Конституции РФ. Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как по решению суда.

Согласно положениям Гражданского кодекса, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд). Гражданский кодекс РФ содержит положения, регламентирующие общий порядок такого изъятия (статьи 235, 239.2, 279 – 286 ГК РФ). Соответствующие нормы есть и в Земельном кодексе (глава VII.1).
Ключевым является то, что такое изъятие возможно только при обязательной предварительной равноценной компенсации собственнику стоимости изымаемого имущества.
Также изъятие возможно лишь для целей, определенных в законе (например, статья 49 Земельного кодекса РФ).
2
Решение об изъятии недвижимости
Уполномоченный орган исполнительной власти принимает решение об изъятии недвижимости у собственника с определением размера полагающейся ему компенсации (по результатам оценки). Решение должно быть опубликовано. Это важно, в частности, для того, чтобы правообладатели изымаемой недвижимости, права которых на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости не зарегистрированы в ЕГРН, могли актуализировать сведения Реестра недвижимости (им предоставлен специальный срок).

Собственнику предлагается заключить соглашение, которым урегулировать все возникающие в связи с изъятием вопросы (в первую очередь, порядок выплаты компенсации и сроки освобождения помещения). Обычно такое соглашение носит типовой характер, и существенные изменения в него внести не удастся. Как правило, собственникам предлагается освободить помещение в течение определенного срока после зачисления им предложенной компенсации на счет. Для этого собственник должен подписать соглашение и предоставить реквизиты для зачисления денег (если реквизиты представлены не будут, то денежные средства могут быть направлены на депозит нотариуса).
К сожалению, приходится констатировать, что размер компенсации, определяемой органами власти, часто не соответствует рыночному: он существенно ниже. Кроме того, в него часто не включают те убытки, которые неминуемо понесет собственник из-за изъятия, ограничиваясь собственно стоимостью имущества (часто, заниженной).
3
Сложности при изъятии недвижимого имущества
Правоотношения, связанные с изъятием недвижимости, являются действительно сложными и многогранными. Необходимо определять цели изъятия и соответствовать им, соблюсти всю процедуру изъятия, сроки. Собственнику важно верно определять правомерность изъятия, оценку недвижимости, порядок и сроки оспаривания, урегулировать свои отношения с арендаторами, налоговой инспекцией (можно сказать шире: противодействовать изъятию в рамках правового поля, защитить свои права и имущественные интересы). 

На практике это приводит к множественным спорам. Ввиду обилия дел Президиум Верховного Суда РФ даже утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта.
Закономерно, что большинство собственников прибегает к юридической помощи, сталкиваясь с подобными ситуациями. Особенно, если спор передается на рассмотрение суда (арбитражного суда). 
Знаем по собственному опыту: если речь идет о достаточно крупном объекте, например, о коммерческом помещении в 150 кв.м. и более, расхождения в размере компенсации могут составлять от 20 млн. рублей и выше.
4
Рекомендации собственникам
Что же делать, если вам пришло уведомление о состоявшемся решении об изъятии вашей недвижимости, и вам предлагают скорее заключить Соглашение с властями, освободить помещение (участок)?

Мы настоятельно рекомендуем незамедлительно обратиться за юридической помощью, так как важно сразу определить порядок дальнейших действий, возможности для защиты своих прав, перспективы разрешения ситуации. Каждая ситуация индивидуальна, требует своего подхода. 

Вместе с тем, можно сформулировать основные действия, которые необходимо выполнить собственнику, получившему уведомление об изъятии его недвижимости.
Прежде всего, необходимо проверить, действительно ли принято решение об изъятии и затрагивает ли оно принадлежащий вам объект, внимательно с ним ознакомиться. Возможно, есть основания не согласиться с ним и попытаться его оспорить (например, оно неправомерно). Если так, то важно не пропустить предусмотренные законом сроки. 
Тут может понадобиться сопровождение юриста.
Нужно оценить размер предложенной компенсации. Для этого следует обратиться к оценщикам, которые определять рыночную стоимость изымаемого имущества.
Стоит учесть, что в компенсацию включается не только сама стоимость изымаемого объекта недвижимости: она должна учитывать множество других элементов: стоимость права аренды земельного участка под недвижимостью, убытки, которые понесет собственник в связи с расторжением договора, и многое другое.
Этот этап сложно выполнить без помощи профессионального оценщика.
В случае несогласия с предложенным размером компенсации стоит отказаться от подписания Соглашения, о чем известить орган власти, указав тот размер, который вы считаете обоснованным (например, полученный по результатам своей оценки), просить дополнительные сроки на освобождение и урегулирование своих дел с арендаторами. Конечно, орган власти вправе согласиться с ним и внести изменения в предлагаемое Соглашение, но он не обязан делать это.
На этом этапе стоит вести с органами власти диалог, обсуждать те или иные вопросы.
Если ситуация не изменилась (вы не согласны подписать соглашение, а власти не согласны увеличить размер компенсации), то изъять вашу недвижимость можно будет только через суд.
5
В суде
В случае спора (собственник отказывается подписать Соглашение, например, ввиду несогласия с предложенной компенсацией) определить конечный размер компенсации и порядок освобождения помещения или земельного участка может только суд.

В суде важно оспорить имеющуюся государственную оценку, предоставить кандидатуры независимых оценщиков. Нужно убедить суд провести независимую судебную оценку и, желательно, в предложенной вами организации.

После этого следует сопроводить эксперта на месте: проверить правильность его действий, полноту исследования и ее объективность. Бывает так, что на месте удается убедить эксперта изменить квалификацию помещения: со складского на офисное. А это принципиально меняет цену. Однако для этого нужно владеть методикой оценки и быть знакомым со стандартами оценки, знать нормативную базу, разбираться в недвижимости.

Для полноты оценки необходимо заранее представить суду все относимые документы (в том числе: договоры аренды, затраты на ремонт и так далее).
Все ситуации индивидуальны, поэтому определить относимые документы не всегда удается сразу. Непредставленные вовремя документы могут сказаться на конечном размере компенсации: не имея первичных данных, эксперт не сможет учесть стоимость прав аренды, убытки собственника. Потом внести изменения уже не удастся.
Например, если не оценить упущенную выгоду, то собственник лишается значительных сумм, которые он недополучил от сдачи помещения в аренду.
Практика показывает, что часто стороны допускают серьезные ошибки в таких спорах. Цена этому – неверно подсчитанная стоимость объекта недвижимости, а это значит: многомиллионные потери. Максимально эффективно представлять интересы участника суда может только квалифицированный юрист, имеющий богатый практический опыт в данной сфере. Иное может повлечь неблагоприятные последствия для доверителя.

Специалисты ЦПО групп обладают обширным опытом в ведении судебных дел, касающихся изъятия недвижимости, а также аналогичных дел, связанных с пересмотром кадастровой стоимости недвижимости. Нам удавалось пересмотреть размеры компенсации до 30%. Все это гарантирует положительный результат и полную защищенность прав и интересов наших клиентах на всех стадиях судебного процесса.

Данная статья не является юридической консультацией. Для оценки каждого конкретного дела стоит обратиться за консультацией.

Никифоров Анатолий Михайлович
Ведущий юрисконсульт

https://pravorf.ru/blog/iz-yatie-nedvizhimogo-imuschestva

В каком случае могут изъять купленную квартиру

Финансовые организации, прокредитовавшие банкрота, могут аннулировать все его сделки, в том числе и продажу квартиры. В результате происходит так называемая реституция — это когда стороны договора возвращают друг другу все обратно. Но беда в том, что изъять у покупателя квартиру можно легко, а вот получить ему свои деньги обратно — не просто. Кабмин внес в Госдуму законопроект, призванный облегчить получение денег в подобных ситуациях. Случай с банкротством продавца не единственный, когда на законных основаниях могут отобрать квартиру. Когда еще это может произойти, выясняла «Парламентская газета».

Когда есть риск лишиться жилья

Случаев, когда могут изъять квартиру у собственника, довольно много. Рассмотрим наиболее распространенные:

- когда договор купли-продажи квартиры кто-то оспорил и суд требование удовлетворил;

- когда территория, на которой расположен дом, понадобилась государству для общественных нужд;

- когда покупатель перестал выплачивать кредит, который брал на покупку этого жилья;

- когда есть любые долги, даже не связанные с этой недвижимостью.

В каждом случае разный механизм и правила изъятия. Юрист Ирина Нелюбина рассказала нашему изданию, что сейчас изъять могут даже единственное жилье. Такое случается, если квартира куплена с использованием ипотеки, а собственник кредитные обязательства не выполняет, или если при других долговых неприятностях суд признает жилье роскошным. «Критериев роскошности на законодательном уровне пока не разработано, — отметила юрист, - но кое-какие подходы в этом вопросе судьи в процессе рассмотрения дел выработали сами и применяют пока их».

Кто может оспорить покупку квартиры

Поставить сделку по покупке недвижимости под сомнение могут те, чьи права этим договором нарушены. Например, наследники бывшего собственника, супруг продавца, члены семьи, которые отказались от приватизации в обмен на право проживать в квартире. Поэтому считается, что нежелательно покупать «свежеунаследованную» или приватизированную не на всех членов семьи квартиру. Но если тут хотя бы можно предвидеть проблемные моменты, то в случае с супругами, от которых обязательно должно быть нотариальное согласие на сделку, риск намного выше, ведь заявить о своих правах могут даже бывшие супруги, если квартира была совместно нажитым имуществом.

Например, продавец квартиры давно в разводе и даже не знает, где проживает бывшая жена, или считает, что если при разводе она не претендовала на долю в недвижимости, то беспокоиться не о чем. Вот так дамокловым мечом возможность оспаривания сделки может висеть над собственником несколько лет. Конечно, в законе на этот счет есть ограничение — срок исковой давности называется. Для некоторых сделок он составляет год, для некоторых — три. Но и тут есть загвоздка. Он отсчитывается не с момента сделки, а с момента, когда ущемленная сторона узнала о нарушении ее интересов. Кроме того, суды часто восстанавливают пропущенный срок, если есть уважительная причина — болезнь, уход за больным, например, или другие непреодолимые препятствия.

Несостоятельность продавца — мина замедленного действия

Отдельно стоит сказать про ситуацию с банкротством бывшего собственника. Юристы рекомендуют на этапе подготовки сделки проверять финансовое состояние продавца — не возбуждено ли в отношении него дел о банкротстве, не числится ли он в качестве ответчика-должника в судебных исках в информационных базах судов. Это снизит риски, но не избавит от них совсем.

Юрист Александра Гольцова рассказала нам, что в рамках процедуры банкротства оспариваются договоры вглубь на три года. И срок считается не с момента возбуждения дела или признания банкротом, а с момента, когда появились признаки несостоятельности. Так, в практике адвокатского бюро, которое представляет Александра Гольцова, сейчас есть дело, в котором оспариваются договоры, заключенные в 2018 году. Получается, даже пятилетняя давность не гарантирует отсутствия проблем. Кроме того, если сделка расторгается, то стороны должны все вернуть друг другу. Покупатель квартиру возвращает, ее реализуют с торгов, а вот деньги по закону попадают не к неудачливому покупателю, а в конкурсную массу должника. Вернуть их — большая проблема, есть риск остаться и без квартиры, и без денег.

В Госдуму недавно внесен законопроект, который призван исправить ситуацию. Председатель думского Комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов в беседе с «Парламентской газетой» положительно отозвался о документе, разработанном кабмином: «Гражданин, приобретая жилье, не может заранее предусмотреть вероятность недействительности сделки вследствие банкротства продавца. Предлагаемые в проекте меры позволят не допустить выселения семьи из квартиры, а добросовестному покупателю получить гарантии возврата средств в первоочередном порядке или преимущество при выкупе помещения за счет ранее внесенной суммы».

Также по истечении времени объявиться и аннулировать право на квартиру могут:

- родственники бывшего собственника, которые не были включены в приватизацию;

- члены семьи, которые были прописаны временно в местах лишения свободы;

- подросшие дети, которым родители не выделили в свое время долю при покупке квартиры с использованием материнского капитала;

- сам бывший собственник или его родственники, ссылаясь на психическое расстройство, которое в момент совершения сделки не позволяло отдавать ему отчет в своих действиях.

Последствия финансовых трудностей

Что касается долгов по ипотеке, то условия, при которых банк обращает взыскание на предмет залога, то есть недвижимость, нужно смотреть в каждом конкретном договоре. Если задолженность по кредиту превышает критический максимум, то банк продает квартиру с торгов. По общему правилу вырученными от продажи деньгами погашают задолженность, а что останется отдают уже бывшему собственнику. Адвокат Московской муниципальной коллегии адвокатов Юлия Уколова отмечает, что, как правило, там ничего не остается. Слишком много расходов — обеспечение торгов, проценты, пени, основная сумма долга.

Что касается любых других долгов, не связанных с квартирой, то все зависит от размера долга и наличия другого имущества, за счет продажи которого можно покрыть долги. Даже если вы просто взяли взаймы у родственников крупную сумму и не можете отдать долг, его можно истребовать через суд. Если суд выносит решение не в вашу пользу, то следом служба судебных приставов-исполнителей возбуждает исполнительное производство и в рамках этой процедуры ищет и описывает все ваше имущество. И квартира при этом не исключение. Если другого имущества нет или недостаточно для взыскания долга, могут обратить взыскание и на квартиру. При этом адвокат рассказала, что лишиться единственного жилья можно, только если оно роскошное. То есть, продав его, можно и с долгами рассчитаться, и купить другое жилье, соответствующее социальным нормам и достойному уровню жизни с учетом количества членов семьи.

Отдать квартиру государству

Изъять жилье могут и для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о строительстве объектов инфраструктуры — аэропорты, дороги, магистрали, электросети, газопроводы и прочее. Если на месте жилого дома планируется строить другой жилой дом, то этому предшествует признание жилья аварийным и непригодным для проживания. И в том и в другом случае есть два варианта: выплата рыночной стоимости или предоставление другого равноценного жилья. По этому поводу в судах множество споров. Главное разногласие — выкупная цена. Проблема в том, что законодательно не урегулировано, как должна рассчитываться стоимость выкупа. Предусмотрено, что, помимо стоимости квартиры, должен возмещаться ущерб, связанный с изъятием. Если, например, значительные средства вложены в ремонт. Но только в тот, который был сделан до извещения об изъятии. Если спор по поводу размера выплаты не удается уладить в процессе переговоров, то можно обратиться в суд.

Парламентская газета
09 октября 2022, 17:00

 скопировано 22.02.2025 с https://finance.rambler.ru/realty/49484193-v-kakom-sluchae-mogut-izyat-kuplennuyu-kvartiru/