Что изменится в законах о недвижимости и ипотеке с января 2025 года

Что ждет владельцев недвижимости после 1 января 2025 года
Собрали самые заметные изменения и нововведения, которые ждут владельцев недвижимости в 2025 году. 

Прогрессивная шкала для налогов на доход от продажи недвижимости
Закон об изменении системы налогообложения при продаже недвижимости был подписан летом 2024 года. Для сделок, оформляемых после 1 января 2025 года, налог будет рассчитываться по прогрессивной шкале. Ранее применялась единая ставка налога на доход от продажи — 13% (за исключением случаев, когда продавец освобождался от уплаты налога, например, если он владел объектом недвижимости более 3–5 лет). 
После 1 января ставка 13% будет применяться только в том случае, если доход от продажи не превышает 2,4 млн рублей. Если же сумма дохода выше, то владелец заплатит налог 13% с 2,4 млн рублей (то есть 312 тысяч рублей) и 15% — с суммы сверх 2,4 млн.  Важно! Доход от продажи рассчитывается с учетом расходов на приобретение объекта, которые ранее понес продавец. Если подтвердить понесенные расходы нельзя, к сумме дохода применяется стандартный вычет — 1 млн рублей. 

Предположим, владелец продает квартиру за 9 млн рублей, а купил он ее за 6 млн рублей. Минимальный срок владения, после которого можно не платить налог, не истек. У него есть договор купли-продажи, который подтверждает, что он потратил 6 млн рублей на приобретение этого жилья. Ему нужно будет заплатить налог только с 3 млн рублей (9 млн — 6 млн). При этом он заплатит 312 тысяч с 2,4 млн рублей и 15% — с оставшихся 600 тысяч рублей, всего — 402 тысячи рублей. Если бы он продавал квартиру на тех же условиях в 2024 году, он бы заплатил 390 тысяч рублей. 

Другой пример. Владелец продает квартиру за 5 млн рублей. Минимальный срок владения, после которого можно не платить налог, также не истек. Подтверждения расходов на приобретение у владельца нет, но применяется стандартный вычет 1 млн рублей. Таким образом, он платит налог с 4 млн рублей — 312 тысяч с 2,4 млн рублей плюс 15% с 1,6 млн рублей. Итого — 552 тысяч рублей. В 2024 году он бы заплатил 520 тысяч рублей. 
Увеличение госпошлин за сделки с недвижимостью
Согласно № 176-ФЗ с 2025 года будут внесены изменения в размеры и порядок расчета некоторых государственных пошлин за операции с недвижимым имуществом. 

Размер государственной пошлины за действия с правами на объекты недвижимости теперь будет зависеть от их кадастровой стоимости. Для физических лиц:

4000 рублей — если кадастровая стоимость объекта составляет не более 20 млн рублей либо она отсутствует;
0,02% от кадастровой стоимости на момент подачи заявления в Росреестр, но не меньше 0,02% от суммы сделки и не больше 500 тысяч рублей — если кадастровая стоимость превышает 20 млн рублей.
Эта государственная пошлина взимается при регистрации прав собственности, прекращении или ограничении этих прав, наложении обременений или совершении сделок с объектами недвижимости.

Госпошлина за одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию прав также теперь будет зависеть от кадастровой стоимости объекта. С 1 января 2025 года для физических лиц:

6000 рублей — если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей или не определена;
2000 рублей + 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от суммы сделки и не более 500 тысяч рублей — если кадастровая стоимость выше 20 млн рублей.
Постановка объекта на кадастровый учет для физических лиц с 2025 года будет сопровождаться следующими платежами:

2000 рублей — при образовании нового объекта;
1000 рублей — при внесении изменений в сведения о существующем объекте.
Часть государственных пошлин вырастет в два раза: это коснется регистрации договоров долевого участия в строительстве, внесения изменений и дополнений в записи об ипотеке, регистрации прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), права на капитальные строения и других операций.

«В контексте налогообложения с 2025 года владельцев недвижимости ждет повышение ставок и размеров пошлин. Среди эффектов таких мер — существенное пополнение бюджета, а также в перспективе — сдерживание тех, кто покупает жилье со спекулятивными ценами, чтобы потом перепродать. С другой стороны, для рядовых владельцев это означает повышенные либо дополнительные расходы. Поэтому для них операции, повышение стоимости которых планируется в 2025 году, может иметь смысл постараться завершить до конца 2024 года», — отмечает эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина.

Рост тарифов ЖКХ
С 1 июля 2025 года ожидается повышение тарифов на коммунальные услуги в среднем на 11,9% по всей стране. Это затронет такие сферы, как газоснабжение, электроэнергия, водоснабжение и отопление. 

Например, тариф на газ увеличится на 10,3%, а на электричество — на 12,6%.

В 2024 году тарифы уже были повышены с 1 июля. Среднее увеличение составило 9,8%, однако в ряде регионов этот показатель был значительно выше. Так, в городах Рязанской, Калужской и Тюменской областей платежи возросли в 1,5–2 раза.

Единственным регионом, где в текущем году индексация не проводилась, стал Санкт-Петербург, где тарифы остаются неизменными с 1 декабря 2022 года. Но в будущем году они также, вероятнее всего, подвергнутся корректировке.

«Повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг хотя и проводится довольно регулярно, каждый раз вызывает обсуждения и сопровождается социальным недовольством. Но для одних территорий плата все-таки повышается не так сильно, чем для других — это зависит от природно-климатических факторов, а также масштаба и состояния коммунальных сетей. Конечно, чаще всего основанием для переезда это являться не будет, однако позволяет составить представление о состоянии жилищно-коммунального хозяйства на определенной территории», — резюмирует Эряния Бочкина. 

Увеличение ставки налога на имущество
Еще одно изменение 2025 года — налоговая ставка на имущество для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей повысится до 1,5%. Эти изменения будут внесены в статью 394 Налогового кодекса Российской Федерации.

Данная поправка не затронет земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирных домов. 

Обратите внимание! Для участков с кадастровой стоимостью ниже 300 млн рублей ставка останется без изменений — 0,3%.

Налог на постройки на участках
С начала 2025 года владельцы капитальных хозяйственных построек, таких как бани, сараи, теплицы, туалеты и т. д., должны будут оплачивать налог на имущество. Такие сооружения, обладающие фундаментом, теперь классифицируются как недвижимое имущество и подлежат налогообложению по ставке от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости. Конкретная ставка зависит от типа строения, его назначения и кадастровой оценки. Мобильные конструкции без фундамента и временные постройки по-прежнему не облагаются налогом на имущество.

Собственники сооружений будут обязаны задекларировать их, подав соответствующие документы в налоговые органы. В противном случае Федеральная налоговая служба может самостоятельно оценить стоимость имущества и назначить соответствующую налоговую ставку.

Важно! От налогообложения будут освобождены объекты, используемые для личных подсобных хозяйств, площадью до 50 квадратных метров. Однако эта льгота предоставляется только на одно сооружение, поэтому владельцу рекомендуется сравнить кадастровую стоимость своих объектов и выбрать наиболее подходящий для получения льготы.
ВТОР

Юлия Петрович
специалист по страховому контенту Банки.ру

СТАТЬИ
Дата публикации: 13.12.2024 11:01
Обновлено: 13.01.2025
Подробнее на сайте Banki.ru https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=11009374

В 2025 году в России начнут действовать новые законы и изменения, которые регулируют действия с недвижимостью, выдачу ипотеки и различные выплаты.

Рассказываем вместе с юристами, чего ждать собственникам и покупателям жилья в наступающем году.

Механизм лимитов по «Семейной ипотеке» отменят

Минфин России проработает вопрос об исключении механизма лимитов из льготной программы «Семейная ипотека».

«С учетом поручения президента РФ по итогам прямой линии Минфин России подготовит изменения в правила "Семейной ипотеки", чтобы исключить из программы механизм лимитов. При этом в декабре вопрос с преждевременным исчерпанием лимитов в отдельных банках уже решён», — отметили в пресс-службе

Минфина.

Лимиты — это сумма, на которую банки могут выдать гражданам кредиты по льготной программе. С 15 декабря механизм их распределения изменился: теперь при наличии общего неиспользованного лимита банки могут оформлять кредиты автоматически.

В пресс-конференции по итогам года президент России Владимир Путин заявил, что никаких ограничений в виде лимитов со стороны государства быть не должно. В правительстве отмечали, что решат вопрос оперативно. Можно ожидать, что это случится в 2025 году.

Заработает прогрессивная шкала НДФЛ

С 1 января 2025 года в России начнёт действовать прогрессивная шкала налогообложения. Всего на прогрессивной шкале налогообложения будет пять ступеней, в отношении доходов с продажи недвижимости будут применяться две ступени.

«Прогрессивная шкала ставки НДФЛ применяется к сумме налоговых баз, включающих указанные доходы. Совокупность налоговых баз рассчитывается нарастающим итогом. Налог с части суммы свыше 2,4 млн рублей рассчитывается по ставке 15%, а с части в пределах указанной суммы — по ставке 13% (ст. 225 НК РФ). При этом все льготы на владение продолжают действовать», — рассказал юрист Юридической группы «Гришин, Павлова и партнёры» Владислав Иващенко.

Пример от эксперта:

Стоимость квартиры при покупке была 5 млн рублей, а продаёте вы её за 10 млн рублей через 1 год. Минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога (3 года и 5 лет) не прошёл, поэтому нужно уплатить НДФЛ.

Расчёт без применения имущественного вычета в 1 млн рублей, с учётом расходов на приобретение квартиры:

Без применения вычета налогооблагаемая база — 5 млн рублей, так как расходы на приобретение квартиры составили 5 млн рублей.

Расчёт НДФЛ: 312 тыс. рублей (НДФЛ 13% с 2,4 млн рублей) + 390 тыс. рублей (15% от оставшихся 2,6 млн рублей). Итого 702 тыс. рублей.

Если применить имущественный вычет в 1 млн рублей, то учесть расходную часть уже не получится: 

Если снизить налогооблагаемую базу на 1 млн, то считаем налог с 9 млн рублей. В таком случае НДФЛ составит 1 млн 302 тыс. рублей.

Россияне не смогут провести сделки с земельными участками без межевания

Росреестр не будет регистрировать сделки с земельными участками, границы которых не внесены в ЕГРН. Без межевания перерегистрировать их будет нельзя. Закон вступит в силу 1 марта 2025 года.

«В статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ вносятся пункты, в соответствии с которыми, если в ЕГРН нет границ земельного участка, то сделки с такими участками и объектами капитального строительства на таких участках будут приостанавливаться. Закон обратной силы не имеет, поэтому изменения будут действовать только по сделкам, регистрирующимся после вступления закона в силу (если указанные изменения будут приняты)», — отметил Владислав Иващенко.

Кроме того, оформлять в собственность частные дома нужно сразу после строительства. Таким образом законом вводится принцип «построил — оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления, пояснял глава Росреестра Олег Скуфинский.

Договоры дарения недвижимости нужно будет оформлять через нотариуса

В декабре в России был принят закон, который установил обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества. Изменения начнут действовать уже в январе 2025 года.

«Закон призван защитить социально уязвимые слои граждан Российской Федерации, так как чаще всего даритель не понимает правовой природы указанной сделки. В практике, в том числе нашей, множество случаев признания таких сделок недействительными. То есть даритель безвозмездно передаёт (дарит) недвижимое имущество одаряемому, а в дальнейшем даритель признает такую сделку недействительной в связи с тем, что он не отдавал себе отчёт в своих действиях на момент заключения сделки. Это подтверждается результатами экспертизы», — объяснил юрист.

Вырастут госпошлины за действия с недвижимостью и появятся новые

С 1 января 2025 года увеличивается размер государственных пошлин по сделкам с недвижимостью и появится новая — за постановку объекта на кадастровый учёт. Помимо этого, можно будет ускорить регистрацию недвижимости до 1 рабочего дня при оплате суммы госпошлины в двойном размере.

«Размер государственной пошлины увеличивается существенно. Например, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости физическому лицу будет необходимо заплатить 4 тыс. рублей (до конца 2024 года — 2 тыс. рублей) при условии, что кадастровая стоимость не больше 20 млн рублей рублей. Если больше, то 0,02% от кадастровой стоимости и не более 500 тыс. рублей», — пояснил Иващенко.

Собственникам дадут три года на освоение участков, садов и огородов

Собственники земель в населённых пунктах, а также владельцы садов и огородов будут обязаны подготовить участок к использованию в течение трёх лет с момента покупки. Помимо установления срока, закон, принятый в августе 2024 года, ввёл понятие «освоение». Тем, кто не привёл участок в порядок или сделал это несвоевременно, грозит штраф 20-50 тыс. рублей. Изменения начнут действовать с 1 марта 2025 года.

«Отмечу, что до этого такая ответственность уже присутствовала, но суды толковали эту норму по-другому, по сравнению с заложенным изначально в эту норму смыслом законодателя. <...> Под освоением участка понимаются действия, которые необходимы для приведения его в пригодное для использования состояние. Список мероприятий будет утверждён правительством до 15 января 2025 года, проекты постановлений уже опубликованы», — добавил собеседник Домклик.

Центробанк вводит новые правила и ограничения в ипотеке

С 1 января 2025 года в России начинает действовать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков. Изменения разработаны Центробанком, чтобы снизить риски ипотечного кредитования и защитить интересы заёмщиков.

«Введение Стандарта защиты прав ипотечных заёмщиков — важный шаг для стабилизации ипотечного рынка в России. Документ нацелен на повышение прозрачности сделок, защиту заёмщиков и снижение системных рисков. Для участников рынка это сигнал о необходимости перестраивать свои стратегии и подстраиваться под новые требования. В долгосрочной перспективе такие изменения могут укрепить доверие граждан к ипотечным программам и улучшить устойчивость рынка недвижимости в целом», — рассказала партнёр Адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова.

Стандарт включает рекомендации банкам, среди которых: установление сроков ипотечного кредита до 30 лет, ограничение суммы кредитования в 80% от справедливой стоимости объекта недвижимости. Для застройщиков вводит ограничения на субсидирование ставок и использование кешбэков, из-за чего многим придётся пересмотреть свои маркетинговые стратегии.

Для заёмщиков стандарт, как предполагается, обеспечит больше прозрачности в условиях кредитования, снизит риск переплат по ипотеке, поможет принимать осознанные решения благодаря более высокому уровню информированности.

Кроме этого, Банк России уведомил о введении с 2025 года лимитов на выдачу ипотеки клиентам с показателями долговой нагрузки более 50%.

«На данный момент похожие лимиты действуют на потребительские кредиты. Точных условий, сроков и критериев на данный момент нет, но, учитывая доклад Банка России от 11 ноября 2024 года, такие меры точно будут введены в 2025 году», — добавил юрист Юридической группы «Гришин, Павлова и партнёры» Владислав Иващенко.

Сведения о бывших членах семьи собственника будут указывать в ЕГРН для защиты покупателей

Сведения о бывших членах семьи собственника и их правах на недвижимость с марта 2025 года будут указывать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Закон защитит потенциальных покупателей и исключит случаи, когда после сделки с недвижимостью появляются бывшие члены семьи продавца, отмечали в Госдуме. Если записи в ЕГРН о них нет, претендовать на имущество они не смогут.

Получение выписок из ЕГРН может стать дороже

В России в 2025 году могут подорожать услуги предоставления выписок из ЕГРН. Такой проект приказа подготовлен Росреестром, но ещё не принят.

Согласно текущей редакции документа, если изменения вступят в силу, получение некоторых видов выписок из ЕГРН станет кратно дороже. Например, бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости в 2025 году может обойтись физлицам в 1740 рублей, электронная — в 700 рублей, выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — в 920 рублей в электронном виде и в 580 рублей в бумажном

МРОТ в России вырастет до 22 440 рублей

С 1 января 2025 года минимальный размер оплаты труда (МРОТ) в России вырастет до 22 440 рублей. Такой закон подписал президент Владимир Путин. В 2024 году МРОТ составляет 19 242 рубля.

Сообщалось, что повышение МРОТ повлечёт увеличение зарплат около 4,2 млн человек. А соотношение с медианной зарплатой за 2023 год увеличится до 48% (по данным Росстата, она составляла 46 751 рубль).

Срок гарантии на отделку квартиры в новостройке сократится до года

В 2025 году начнут действовать изменения, связанные с приёмкой квартиры в новостройке и регулирующие взаимоотношения между застройщиком и дольщиками.

Так, с 1 января 2025 года гарантийный срок на отделку квартиры в новостройке сократится с трёх лет до одного года. Он будет исчисляться со дня передачи жилья покупателю. Кроме того, ограничивается сумма, которую дольщик может взыскать при нарушении требований к отделке, работам по установке оконных и дверных блоков и сантехники: она не будет превышать 3% от цены договора, если иное в документе не предусмотрено.

С 1 марта 2025 года застройщики смогут выполнять отделку по собственным стандартам (вместо требований технических регламентов). Но требования к таким работам должны быть не ниже утвержденных Минстроем, и стандарты должны быть прописаны в договоре долевого участия. Сейчас, если качество жилья не соответствует в том числе техническим регламентам, покупатель может обратиться в суд и потребовать от девелопера устранить недостатки, возместить соответствующие расходы или уменьшить цену жилья.

Дом, купленный на маткапитал, будут проверять на пригодность

Семьи для получения материнского капитала на покупку дома должны будут предоставлять заключение о том, что он пригоден для проживания. Закон вступит в силу с 1 января 2025 года.

Авторы инициативы отмечали, что в некоторых регионах встречаются случаи злоупотребления маткапиталом, когда покупается жильё, не приспособленное для жизни. Чтобы это исключить, было предложено создать региональные или муниципальные межведомственные комиссии, которые будут оценивать пригодность покупаемого дома.

Заключение должно быть выдано не раньше чем за год до подачи заявки на использование маткапитала.

Нововведение не распространяется на тех, кто подал заявление на маткапитал до конца 2024 года.

В некоторых регионах России появятся новые выплаты и меры поддержки семей

Власти нескольких регионов анонсировали появление новых мер поддержки семей в 2025 году. В их числе те, которые помогут решить вопросы с недвижимостью.

Так, в Свердловской области планируют компенсировать студенческим семьям расходы на уплату процентов по ипотеке на сумму до 500 тыс. рублей за весь период действия кредита. Мера будет распространяться на семьи с детьми, в которых оба или один из супругов в возрасте до 23 лет и проходит обучение в вузе или ссузе. Кроме того, власти региона прорабатывают вопрос о введении единовременной выплаты в 50 тыс. рублей на приобретение товаров первой необходимости для новорождённого, если его маме меньше 23 лет.

Жители Нижегородской области с 1 июля 2025 года будут получать доплату к материнскому капиталу. За первого ребёнка — 1 млн рублей с учётом федерального маткапитала и возможностей получения этих выплат в течение трёх лет ежемесячно в размере 10 тыс. рублей. За второго ребёнка общая выплата также будет равна 1 млн рублей. За минусом федерального маткапитала 500 тыс. рублей можно получить разово, а оставшиеся — по 20 тыс. рублей в месяц.

В Ленинградской области с 2025 года появится единовременная выплата в 100 тыс. рублей для женщин, обучающихся по очной форме, при постановке на медицинский учёт и со сроком беременности не менее 12 недель. А если у молодых родителей нет жилья в собственности, при рождении первого ребёнка регион ежемесячно будет возмещать половину стоимости аренды, до 14 тыс. рублей, а при рождении второго — 75%, до 21 тыс. рублей. При этом возраст родителей не должен превышать 35 лет.

Жители посёлков Ямало-Ненецкого автономного округа с населением менее 500 человек при переезде в крупный город смогут получить квартиру или компенсацию.

Изменится налогообложение отдельных видов недвижимости

С 1 января 2025 года в стране изменится налогообложение отдельных видов недвижимости.

Как уточнили в Федеральной налоговой службе, для объектов капитального строительства, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей, предельные значения налоговых ставок увеличатся с 2 до 2,5%. Конкретные значения будут установлены законами субъектов России.

Для земельных участков кадастровой стоимостью более 300 млн рублей предельное значение ставок по земельному налогу вырастет с 0,3 до 1,5%. Это касается земельных участков:

занятых жилыми домами или объектами инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса;
приобретённых для жилищного строительства;
не используемых в предпринимательской деятельности, приобретённых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом.

Кроме того, пониженная ставка по земельному налогу 0,3% отменяется для земельных участков, приобретённых для индивидуального жилищного строительства и используемых в предпринимательской деятельности.

За коммунальные услуги с лета придётся платить больше

С 1 июля 2025 года в России ожидается повышение тарифов на коммунальные услуги в среднем на 11,9% по всей стране. Увеличатся суммы за газоснабжение, электроэнергию, водоснабжение и отопление. Например, тариф на газ увеличится на 10,3%, а на электричество — на 12,6%.

Последнее повышение было 1 июля 2024 года, в среднем тарифы по стране выросли на 9,8%.

Карина Камалова

Автор статьи 26 дек 2024
скопировано 16.02.2025 с https://blog.domclick.ru/novosti/post/chto-izmenitsya-dlya-sobstvennikov-i-pokupatelej-nedvizhimosti-v-2025-godu