6 полезных советов инвестору в недвижимость

1. Продать, не дожидаясь ввода в эксплуатацию

Стоимость квартиры от «котлована» до сдачи дома в эксплуатацию может вырасти почти в 2 раза. Но ждать полной готовности жилья необязательно. Продать квартиру можно по договору переуступки прав - до подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика. Многие инвесторы размещают объявление о продаже примерно за полгода до сдачи дома госкомиссии, когда дом находится на высокой стадии готовности.

Но имейте в виду, что застройщики часто вводят комиссию за оформление переуступки права.  И размер этой комиссии может снизить прибыль инвестора. Выхода два: либо изначально закладывать этот платеж в стоимость квартиры, либо договориться с покупателем о том, что он оплатит стоимость сделки самостоятельно.

2. Оттянуть передачу квартиры

Бывает, что продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию не удалось и пришлось принять у застройщика квартиру. На этой стадии продать недвижимость сложно, потому что надо дождаться документов о собственности  - возникает временной провал. Процесс получения собственности в некоторых случаях может затянуться, и все это время нужно будет оплачивать коммунальные платежи. Кроме того, продажа квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет, облагается налогом.

Есть один секрет - задержать передачу квартиры. Некоторые инвесторы просто тянут с подписанием акта приема-передачи. Но долго тянуть не получится, через 2 месяца, согласно 214-ФЗ, застройщик может обязать инвестора сделать это через суд.

3. Заключить предварительный договор

Есть одна возможность продать квартиру до получения собственности - по предварительному договору купли-продажи. Но в этом случае инвестор рискует, поскольку такие договоры в регистрационной палате не регистрируются. В предварительном договоре вы просто пообещаете потенциальному покупателю продать ему квартиру после того как получите право собственности на объект. А после оформления права собственности, нужно будет заключить уже договор купли-продажи.

4. Установить грамотную цену

Лучшее время для продажи по переуступке прав - когда у застройщика в продаже уже нет таких квартир, как у вас, а дом уже почти достроен. Какую тогда цену назначить? Однозначно выше той, по которой застройщик продает квартиры в домах на начальных стадиях строительства. Но при этом квартира должна быть чуть дешевле аналогичных предложений на вторичном рынке в этом же районе. Также хорошо бы изучить объявления с аналогичным предложением по переуступке прав в этом же ЖК и тоже выставить цену незначительно ниже. Ваша цель - перетянуть покупателей на свой объект.

Завышать цены не стоит, если есть много похожих по параметрам предложений. Это могут быть еще не полностью распроданные квартиры в той же новостройке или квартиры в конкурирующих объектах. Масштабные стройки по соседству могут повлиять на стоимость продажи инвестиционного жилья.
Яна СосореваПервый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»

В НДВ-Недвижимость привели такой пример из практики: в 2013 году инвестор купил квартиру в мкр.Новокосино за 2,5 миллиона рублей, в 2016 году он продал ее по переуступке прав за 3,4 миллиона рублей. За три года квартира выросла в цена на 860 тысяч рублей, рост стоимости составил около 34%.

5. Опасаться ценовых пузырей

Если вы инвестируете в недвижимость свободные средства, не покупайте квартиры на пике рынка. Руководствуйтесь простым правилом: покупайте, когда другие продают, и продавайте, когда другие покупают. Сформируйте объективное представление как о местном рынке недвижимости, так и о глобальных тенденциях развития отрасли. Лучше не спешить с покупкой и на падающем рынке: ведь 10-процентное снижение может оказаться лишь первым симптомом грядущего обвала цен.

6. Купить квартиру в складчину

Те, у кого есть накопления, но их все равно не хватает на покупку квартиры без заемных средств, могут найти партнера-соинвестора и купить квартиру в складчину. Не нужно брать кредит в банке и выплачивать по нему проценты. Еще один плюс - преференции от компании-застройщика (ведь чем больше объем покупки, тем лояльнее продавец). Но, конечно, нужно выбрать надежного партнера, которому вы можете доверять в таком ответственном деле, как покупка жилья.

Совместная покупка – отличный выбор для начинающих инвесторов. Партнеры могут объединить капиталы, если собственных средств недостаточно. В такой сделке редко участвуют больше двух человек, и обычно каждый партнер в итоге планирует стать самостоятельным инвестором.
Яна СосореваПервый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»

https://realty.mail.ru