Восемь писем Минстроя об управлении МКД, предоставлении ЖКУ и налогах

В новой подборке интересных УО и ТСЖ писем от Минстроя России узнайте позиции ведомства о порядке приёма жалоб от жителей и расчёта платы за отопление в домах с ИТП, о размещении данных в системе, об утверждении нормативов на КР на СОИ и о включении НДС в размер платы за содержание жилья. Читайте их обзор. О путях трансформации рынка УО, применении ГОСТа, расчётах за ГВС и порядке приёма жалоб в АДС В подборке за лето и сентябрь мы говорили о пяти письмах Минстроя РФ, интересных УО и ТСЖ. За два других осенних месяца появился ряд его новых разъяснений и рекомендаций по управлению МКД. Отдельно напомним об ответе министерства на предложение Госдумы России о трёх путях трансформации рынка. В письме от 07.11.2024 № 65874-КМ/04 ведомство проанализировало доклад профильного комитета и выступило за действующую систему лицензирования УО. Минстрой РФ считает, что саморегулирование не гарантирует наличия материально-технической базы и квалификацию специалистов управляющих организаций. При этом количество нарушений со стороны участников региональных СРО не меньше, чем у иных лицензиатов. Альтернативный сценарий предполагает упразднение института лицензирования, что приведёт к монополизации рынка. Оба варианта требуют существенной переработки нормативной базы, из-за чего возникнет правовая неопределённость. Ведомство уже ведёт активную работу по устранению недостатков системы лицензирования: планируется внести изменения в ЖК РФ для ужесточения требований к УО. Также осенью Минстрой России: напомнил, что применение организациями ГОСТ 56038-2023 по услугам управления МКД носит добровольный характер (письмо от 12.11.2024 № 30055-ОГ/04); разобрал порядок работы аварийно-диспетчерской службы, если жители дома обнаружили нарушения качества коммунальных услуг (письмо от 14.10.2024 № 26746-ОГ/00); рассказал, как рассчитывать плату за горячее водоснабжение в домах с ИТП, входящим в состав общего имущества МКД (письмо от 11.11.2024 № 29873-ОГ/04).
О включении стоимости услуг платёжных агентов в размер платы за содержание жилья В ещё одном разъяснении за ноябрь – от 21.11.2024 № 30959-ОГ/00 – Минстрой России написал о правилах оплаты услуг платёжных агентов, с которыми УО или ТСЖ заключили договор обслуживания. Как отметила эксперт Олеся Лещенко, в письме, скорее всего, идёт речь о частной ситуации: УО не заложила в размер платы стоимость услуг ЕИРЦ и попыталась их навязать жителям дома. Минстрой РФ отметил, что, согласно ч. 2 ст. 155 ЖК РФ, собственники оплачивают ЖКУ и взносы на капремонт на основании платёжных документов напрямую исполнителям или через платёжных агентов. УО вправе привлекать такие организации для расчётов с жителями МКД (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ). Работа платёжного агента, действующего по договору, не относится к управлению домом или к ЖКУ. Это дополнительные услуги, и их оплата может быть возложена на собственников только по решению ОСС. Если такие услуги предусмотрены договором управления, их стоимость входит в состав платы за СиТР. «На практике исполнитель выбирает платёжного агента сам, чтобы сократить свои операционные расходы, [...] это самостоятельное право, без какого-либо акцепта со стороны собственников, – прокомментировала Олеся Лещенко разъяснения Минстроя РФ. – Это письмо не учло, что исполнителем КУ может быть не только УО, но и ресурсник, [...] по Жилищному кодексу он обделён правом созывать ОСС». Об обязательных условиях для управления МКД жилищным кооперативом В октябре ведомство разъяснило условия, при соблюдении которых домом может управлять жилищный кооператив – добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства для удовлетворения потребностей в жилье, а также управления многоквартирным домом (письмо от 21.10.2024 № 61394-ДН/04). Его члены участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании МКД (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ). Следовательно, право на управление домом имеет исключительно тот жилищный кооператив, который приобрёл МКД и, или провёл его реконструкцию. В силу ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, ч. 4 ст. 218 ГК РФ, член такого объединения приобретает право собственности на жилое помещение в МКД в случае выплаты паевого взноса полностью. Таким образом, жилищный кооператив управляет домом при обязательном соблюдении следующих условий: приобрёл и, или осуществил реконструкцию указанного МКД; учредившие его граждане уплачивают или уже выплатили паевые взносы в установленном размере; на период выплаты члену ЖК предоставляется помещение в МКД, а после полного погашения пая – право собственности на это помещение. В силу ч. 6 ст. 110 ЖК РФ, в случае выбора такого способа управления МКД кооператив в течение пяти рабочих дней со дня госрегистрации должен направить в орган ГЖН информацию о решении ОСС и начале работы в доме.
О включении НДС в размер платы за содержание жилого помещения В письме от 04.10.2024 № 58115-ДH/04 Минстрой России разобрал тревожащий УО вопрос о включении НДС в размер платы за содержание жилого помещения. Ранее по данной теме высказался Минфин РФ. Как отметил Минстрой России, с 1 января 2025 года организации, применяющие упрощённую систему налогообложения, признаются плательщиками НДС (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Если за календарный год, предшествующий отчётному, доходы организации превышают 60 млн рублей, она не имеет оснований для освобождения от исчисления и уплаты НДС. При этом, в силу ч. 1 ст. 143 НК РФ, плательщиками НДС признаются: организации; индивидуальные предприниматели; лица, перемещающие товары через таможенную границу Таможенного союза. Следовательно, физические лица не могут быть плательщиками НДС в связи с потреблением ЖКУ: такой налог нельзя предъявить им дополнительно к стоимости содержания жилого помещения. При этом НДС можно включить в размер платы по договору управления. В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, он определяется на общем собрании собственников с учётом предложений управляющей организации. Поэтому Минстрой РФ предлагает УО во исполнение новых положений налогового законодательства провести ОСС и установить размер платы за содержание жилого помещения, включающий НДС.
О недоработках и нестыковках приказа № 79/пр о размещении информации в ГИС ЖКХ Отдельно остановимся на письме от 20.08.2024 № 47799-АЕ/14: его от Минстроя РФ получил РосКвартал. Оно летнее, но напрямую касается осенних изменений в законодательстве – вступления в силу приказа № 79/пр о работе поставщиков информации в ГИС ЖКХ. За месяц до вступления в силу этого приказа мы направили обращение президенту, где перечислили недоработки и противоречия, которые нашли при анализе НПА. На него ответил Минстрой РФ. Он дал пояснения по каждому из пунктов нашего письма. Например, мы указали, что в приказе № 79/пр нет требования вносить информацию во вкладку «Фиксация работ и услуг». Но без неё ГИС ЖКХ не позволяет добавить АВР. Минстрой РФ признал новые требования к размещению АВР технической ошибкой, но обязал УО добавлять информацию во вкладку «Фиксация работ и услуг», чтобы соблюдать последовательность в процессе размещения данных.

Ольга Шевлягина
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/16663/vosem-pisem-minstroya-ob-upravlenii-mkd-predostavlenii-zhku-i-nalogah?utm_source=email&email=vashdom777@mail.ru&utm_medium=email&key=55Tyr1bNFrxCKda5fzmX&utm_campaign=2024_12_12_23_portal_for_portalsubs&utm_term=vashdom777@mail.ru
скопировано 13.12.2024 с https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/16663/vosem-pisem-minstroya-ob-upravlenii-mkd-predostavlenii-zhku-i-nalogah?utm_source=email&email=vashdom777@mail.ru&utm_medium=email&key=55Tyr1bNFrxCKda5fzmX&utm_campaign=2024_12_12_23_portal_for_portalsubs&utm_term=vashdom777@mail.ru