Как продать подаренную квартиру

Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить.

В этой статье разбираемся, как продать подаренную квартиру.

Можно ли продать подаренную квартиру

Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный, и по общему правилу в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя (ст. 572 ГК РФ). Однако, в судебной практике есть случаи признания условий о проживании дарителя допустимыми. В таком случае могут возникнуть сложности при продаже квартиры. Вместе с тем, собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

Квартиру подарили ребенку. Квартиру можно продать при наличии предварительного согласия на совершение такой сделки от органов опеки и попечительства. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Госорганы могут потребовать купить ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Или, если покупать новую квартиру не собираются, потребовать положить деньги на счет ребенка и «заморозить» их до наступления совершеннолетия.

Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим. При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества. Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю. Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

Процедура продажи

Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.

Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей или долевой собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.

Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней «не висят» долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия и является дееспособным. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.

Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки. 

Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда Росреестр вносит информацию о переходе права собственности на покупателя в ЕГРН.

Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив. 

Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, получение разрешений от соответствующих государственных и муниципальных органов, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.

Налог с продажи

По общему правилу продавец платит с продажи квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если продажа осуществляется до истечения минимального срока владения: 3 года для полученных в дар от близких родственников квартир, 5 лет — во всех остальных случаях. Налог составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.

Когда человек получает квартиру в подарок, он тоже платит НДФЛ, только его сумма рассчитывается с кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором был зарегистрирован переход собственности к одаряемому. Исключение одно — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.

Пример

Человек получил квартиру в подарок от дальнего родственника. Кадастровая стоимость квартиры составляла 2 млн рублей. Итого, он заплатил налог — 260 тыс. рублей. Через полгода продал квартиру за 2,2 млн рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он на следующий год представил налоговую декларацию по НДФЛ и заплатил с такой продажи налог 26 тыс. рублей.

Занижать стоимость квартиры при продаже не рекомендуется. Дело в том, что если стоимость продаваемой квартиры ниже чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то налог рассчитают от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Теперь можно уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры, применив имущественный налоговый вычет (1 млн рублей), или уменьшить сумму доходов на стоимость приобретения жилья.

Для этого есть два способа:

если квартиру подарил близкий родственник: сумму можно уменьшить на стоимость приобретения квартиры дарителем (включая проценты по кредиту), которую он ранее не учитывал при налогообложении (и если остались платёжные документы, которые подтверждают стоимость).
если квартиру подарил не близкий родственник: сумму можно уменьшить на кадастровую стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения (указанную в декларации и чеках об оплате налога с подарка).

Пример с применением налогового вычета:

Мама (близкий родственник) подарила квартиру дочери. Налог не платили. Мама также сохранила договор купли-продажи, по которому она купила данную квартиру за 1,5 млн рублей, и передала его своей дочери. Спустя полгода дочь решила квартиру продать за 2 млн рублей. Если она применит налоговый вычет, то налог с продажи составит 130 тыс. рублей.

Расчет: (2 000 000 — 1 000 000)х13%=130 000.

Пример с уменьшением суммы, облагаемой налогом:

Дочь может применить уменьшение дохода на величину расходов матери на покупку квартиры. В нашем примере расходы составляли 1,5 млн рублей. Значит, налог составит 65 тыс. рублей.

Расчет: (2 000 000 — 1 500 000)х13% = 65 тыс. рублей.

Вы должны заранее выбрать, каким вариантом воспользоваться: применить вычет или уменьшение доходов. Одновременно их применить нельзя. В определённых ситуациях что-то может быть существенно выгоднее, чем другое.

При этом воспользоваться налоговой льготой можно при условии, что продаваемое жильё не использовалось в предпринимательской деятельности.

Налог с продажи подаренной квартиры платить не нужно, если прошёл минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН.

Также освобождены от налогообложения доходы от продажи квартиры, если налогоплательщик или его супруг(а) являются родителями не менее двоих детей, не достигших 18 лет (или 24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме), а также одновременно соблюдены условия относительно приобретения в установленный срок иного жилого помещения, его общей площади (кадастровой стоимости).

Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.

20 мая 2024

скопировано 25.05.2024 с https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-prodat-podarennuyu-kvartiru