Апартаменты как жилье: неудачное решение правильного вопроса

Сегодня количество земель вблизи административно-деловых и культурных районов крупных городов, на которых возможно строительство жилья, стремится к нулю.
При имеющемся высоком спросе на недвижимость в таких районах, на землях, не предназначенных для строительства жилья, стали строиться либо здания с апартаментами, либо многофункциональные здания (МФЗ), включающие в себя апартаменты. В последние годы строительство апартаментов получило широкое распространение. По данным экспертов ООО «Институт развития строительной отрасли», в настоящее время в России строится около 2,5 млн. кв.м. апартаментов, из этого объема порядка 52% приходится на Москву. 
 

Кто выигрывает от строительства апартаментов

Сегодня законодательство относит к апартаментам жилые помещения для временного проживания (Приказ Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215, СП 160.1325800.2014. «Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (утв. Приказом Минстроя России от 07.08.2014 N 440/пр). Контекст нормативных актов подразумевает использование апартаментов в предпринимательских целях в гостиничном бизнесе. Тем не менее постоянное проживание в них не влечет каких-либо негативных правовых последствий для жильцов. Этим пользуются как застройщики, так и покупатели. Фактически застройщики продают апартаменты для постоянного проживания и их использования для удовлетворения личных потребностей, не связанных с предпринимательской деятельностью. 

С точки зрения строительства и приобретения жилья от складывающейся ситуации выигрывают как застройщики, так и покупатели. Застройщик существенно экономит на предпроектной подготовке земельного участка под строительство, проектировании и строительстве, поскольку здания с апартаментами могут строиться на землях, виды разрешенного использования которых не предусматривают строительство жилья. Кроме того в настоящее время к строительству апартаментов не предъявляются столь строгие требования как к строительству жилых домов. В результате экономии застройщика выигрывает и покупатель, приобретая фактически помещения формально пригодные для постоянного проживания по крайне привлекательным ценам, локация которого в полной мере удовлетворяет потребности покупателя (близость к административно-деловым и культурным центрам городов). 

Вместе с тем, очевидно, что наличие жилья в виде апартаментов в зданиях, которые юридически являются нежилыми и которые построены на землях, не предназначенных для строительства жилья, является с точки зрения градостроительного, гражданского и жилищного законодательства некоторой аномалией. 

Другими словам, сегодня апартаменты в многофункциональных зданиях фактически вне закона. С одной стороны их строительство не запрещено, с другой стороны – постоянное проживание в них не разрешено и никак не регламентируется. 
 

Тезисы нового законопроекта

Осознавая существующую проблематику, еще весной 2017 года Председатель правительства Дмитрий Медведев заявил в Госдуме, что «Проблема действительно существует. Это не означает, что нужно завернуть и запретить так называемые апартаменты». Следуя заданному вектору, Минстрой России разработал законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации. 

В целом в законопроекте Минстрой России предлагает комплексно решить вопрос легализации сложившейся практики использования апартаментов для постоянного проживания, не связанного с извлечением прибыли, что не может не радовать, однако реализация благого намерения видится не совсем удачной. Минстрой России предлагает решить этот вопрос в основном посредством адаптации жилищного законодательства, однако решение обозначенных вопросов видится значительно шире, за рамками жилищного законодательства. 

Согласно законопроекту Минстроя России, в отношении всех собственников помещений такого МФЗ (даже в том случае, если в МФЗ всего один апартамент из большого числа помещений) будут применяться в полной мере нормы жилищного законодательства, регулирующие: 

отношения по уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества и формирование фонда капитального ремонта общего имущества;
управление МФЗ;
требования к содержанию общего имущества собственников помещений в МФЗ;
контроль выбора и организации собственниками помещений в МФЗ способа формирования фонда капитального ремонта;
лицензирование деятельности по управлению МФЗ и пр.

При этом законопроектом особо оговаривается, что положения Жилищного кодекса РФ применяются к отношениям, возникающим в отношении апартаментов и в отношении общего имущества в МФЗ. 
 

Бизнес в новой системе координат

Фактически собственники нежилых помещений в нежилых зданиях становятся заложниками жилищных отношений, что ведет к дополнительным и обременяющим собственников нежилых помещений обязательствам, которые по своей правовой природе не могут применяться в отношении предпринимателей. В частности такие обязательства как: 

необходимость формировать фонд капитального ремонта, принимать решение о способе формирования данного фонда, размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, неизбежно повлечет необходимость соблюдения установленных бюрократических процедур и дополнительному давлению на бизнес со стороны контролирующих органов;
необходимость соблюдения требований к содержанию общего имущества МФЗ, которые могут быть аналогичными требованиям к содержанию МКД, будут являться излишними и могут не отвечать специфике управления конкретным МФЗ;
управление МФЗ по правилам управления МКД неизбежно влечет для собственников нежилых помещений риски необоснованного вмешательства в управление МФЗ органов государственной власти и местного управления. В частности орган местного самоуправления в некоторых случаях вправе будет инициировать собрание собственников помещений или конкурс по отбору управляющей организации.

Кроме того, законопроект предполагает установление тарифов для владельцев апартаментов на уровне тарифов владельцев квартир в МКД. Как правило, договоры с ресурсоснабжающими организациями в отношении МФЗ заключаются на снабжение ресурсами здания в целом по коммерческим тарифам. Как в таком случае справедливо разделить тарифы на оплату коммунальных ресурсов собственников апартаментов и собственников иных нежилых помещений? К слову сказать, идея с заключением так называемых «прямых договоров» с ресурсоснабжающими организациями работает далеко не везде, и это отдельная проблема сегодняшнего дня. 

Предлагаемый законопроект, в случае его принятия, повлечет риски создания очередных административных барьеров в деятельности компаний, а также риски существенного вмешательства государства в хозяйственную деятельность бизнеса без каких-либо хоть сколько-нибудь весомых причин, что в свою очередь приведет к увеличению издержек. 
 

Комплексный подход: удачный или нет?

Предлагаемое Минстроем России решение видится скорее неудачным. Можно было бы понять позицию Минстроя России, если бы речь шла о МФЗ, в котором апартаменты составляют, например, более половины помещений. В остальных случаях применение к МФЗ норм жилищного законодательства видится излишним и не полезным для бизнеса, не учитывающим его интересы. 

Более эффективной реализацией упорядочивания правового регулирования статуса апартаментов видится в комплексном подходе, который подразумевал бы следующее: 

Установление порога, при превышении которого, эксплуатация нежилого здания подчинялась бы правилам жилищного законодательства, с поправкой на специфику статуса нежилого здания;
Вопросы статуса общего имущества МФЗ и управление им более логично решать опираясь на общие нормы гражданского законодательства, регулирующего правой режим общей собственности. В конце концов, собственники апартаментов изначально приобретают их в зданиях, которые в силу своего правового статуса и специфики не могут отвечать требованиям, предъявляемым к МКД. Для защиты прав собственников апартаментов возможно предусмотреть особое регулирование при условии превышения установленного порога соотношения апартаментов и нежилых помещений. Следует отметить, что режим долевой собственности на общее имущество в зданиях актуален не только МКД и МФЗ, но и для любых зданий, в которых собственников отдельных помещений более одного, в связи с чем вопрос о статусе общего имущества в объектах недвижимости необходимо решать комплексно. При этом важно установить правило, аналогично тому, которое существует применительно к МКД о том, что судьба доли в общем имуществе следует судьбе объекта недвижимости собственника (в этом позиция Минстроя России видится правильной).
Поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 59 ГК РФ ТСЖ является видом товарищества собственников недвижимости, правовое регулирование ТСН целесообразно конкретизировать либо в ГК РФ, либо посредством принятия отдельного закона в развитие положений ГК РФ. В пользу данного довода также говорит и само понятие товарищества собственников недвижимости, которое является фактически собирательным.

В целом Правительством РФ избран правильный вектор, однако его реализация должна учитывать специфику отношений при строительстве и эксплуатации МФЦ и не ущемлять интересы бизнеса, использующего нежилые помещения в таких зданиях в предпринимательских целях. И если вдруг произойдет удорожание апартаментов на рынке недвижимости, то это произойдет не только и не столько за счет роста привлекательности апартаментов для покупателей, сколько за счет увеличения издержек застройщиков на его строительство в связи с возможными дополнительными требованиями к их проектированию и строительству.
Евгений Исаев

Главный юристконсульт    

7 Декабря 2017

http://iptg.ru/press/articles/apartamenty-kak-zhile-neudachnoe-reshenie-pravilnogo-voprosa-/