Право на бокс. О каких рисках следует знать дольщикам гаражей

Основные риски граждан, вкладывающих денежные средства в строительство гаражей, наглядно иллюстрирует следующий пример из нашей практики.

Фабула дела такова. Начиная с 2004 года застройщик активно привлекал денежные средства граждан для строительства многоэтажного гаража-стоянки. С дольщиками заключались договоры долевого участия в строительстве, по которым по окончании строительства им должны быть переданы отдельные боксы. В связи с тем, что разрешение на строительство гаража-стоянки было выдано до введения в действие 214-ФЗ, на договоры, заключаемые застройщиком, не распространялись его нормы в части их государственной регистрации и требований к застройщику.

Фактически строительство гаража закончено в 2006 году, боксы переданы дольщикам в пользование, но они до сих пор не могут оформить свои права и получить свидетельства о праве собственности на боксы.

Это связано с тем, что гараж-стоянка, в котором расположены боксы, не введен в эксплуатацию, иными словами, юридически он не существует как объект недвижимости. Дело в том, что у застройщика нет и не было какого-либо права на земельный участок, которое в силу закона необходимо для ввода гаража в эксплуатацию. Инвестиционный контракт с городом, на основании которого велось строительство гаража, и договор аренды земельного участка, на котором он строился, были заключены не с застройщиком, а с третьим лицом, которому также было выдано разрешение на строительство. Данное лицо еще до начала строительства передало все свои права на возведение гаража застройщику, однако своевременно документально это оформлено не было. Между тем, городские власти нового застройщика «признавали» и даже продлевали сроки строительства гаража. Но в 2010 году, как известно, власть в Москве сменилась, оформлять отношения с нашим застройщиком новые власти отказались, в результате чего построенный им на деньги граждан гараж «подвис». Боксы дольщикам переданы, но передать им документы для регистрации права собственности застройщик не может, т.к. сам гараж формально в эксплуатацию не введен и введен не будет из-за отсутствия прав на землю под ним.

Таким образом, дольщики оказались в сложной ситуации: с одной стороны они заплатили денежные средства за свои боксы, могут ими пользоваться, с другой стороны они не могут оформить на них свои права и законным образом распорядиться ими. При этом застройщик не возражает и не препятствует оформлению дольщиками своих прав на боксы, но в силу объективных причин (отсутствие разрешения на ввод гаража в эксплуатацию) не может предоставить требуемые от него документы для государственной регистрации.

Осложняет ситуацию также позиция городских властей в этом деле. Поскольку гараж стоит на городской земле, город считает его своим и планирует оформить его в свою собственность.

В нашей истории добиться правды дольщикам удалось через суд. В связи с тем, что право собственности гражданина, полностью оплатившего фактически построенный и переданный ему объект недвижимости, не может быть поставлено в зависимость от отношений застройщика с городскими властями, суд признал за каждым из дольщиков право собственности на оплаченный им бокс. Такие решения суда, в свою очередь, явились основаниями для государственной регистрации права собственности граждан на боксы. Однако между внесением денег за бокс и получением свидетельства о праве собственности на него прошло более десяти лет.

Корень проблемы кроется в том, что застройщик привлекал денежные средства дольщиков для строительства гаража, не имея надлежащим образом оформленного права на земельный участок, предоставленный ему для строительства гаража, и выданного именно застройщику разрешения на строительство. Поскольку гаражный бокс является нежилым помещением, то формально это не запрещено законом.

Однако, для того, чтобы не оказаться в таком же положении, рекомендуем прежде чем заключать договор, убедиться в том, что застройщик имеет право строить именно тот объект, в который вы вкладываете деньги. Для этого потенциальным дольщикам необходимо тщательно проверять разрешительную документацию застройщика и, не стесняясь, требовать предоставления следующих документов: документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, это может быть свидетельство о праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования, договор аренды или субаренды и т.п.; разрешение на строительство именно того объекта, в строительство которого привлекаются денежные средства; градостроительный план земельного участка, из которого следует, что на земельном участке возможно строительство этого объекта.

Данный перечень может варьироваться в зависимости от того, какой договор предлагает заключить застройщик, но, в любом случае, у застройщика должны быть право на землю и разрешение на строительство. В противном случае риск не получить свой гараж существенно возрастает.

Необходимо также остановиться подробнее на том, какие договоры могут заключаться при покупке бокса на стадии строительства. Поскольку гаражные боксы не являются жилыми помещениями, то денежные средства для их строительства могут привлекаться не только по договору долевого участия (в рамках всем известного 214-ФЗ), но и по другим договорам. Например, предварительный договор, договор купли-продажи бокса, который будет построен в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), договор соинвестирования и т.п. Все описанные способы будут законными. Но наиболее надежным способом покупки недвижимости на стадии строительства все равно остается договор долевого участия, заключенный в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

В описанном выше случае можно сказать, что дольщики отделались малой кровью, поскольку в итоге смогли получить свои боксы в собственность. Однако не стоит забывать о том, что недобросовестный или просто не рассчитавший свои возможности застройщик может быть признан судом банкротом еще до момента исполнения своих обязанностей перед дольщиками. В этом случае у дольщиков появится только право требовать возврата уплаченных ими денег, а не передачи боксов, независимо от того, достроен гараж или нет.

К сожалению, нормы закона о банкротстве, по которым дольщики даже при признании застройщика банкротом имеют право выбрать, получить свои квартиры или получить уплаченные деньги, не распространяются на нежилые помещения, в т.ч. гаражные боксы и машиноместа. Поэтому, вкладывая деньги в строительство гаражного бокса, надо помнить, что вы рискуете в случае несостоятельности застройщика не получить свою недвижимость. Более того, вероятность получить обратно уплаченные деньги в полном объеме также крайне мала, поскольку чаще всего денег, вырученных от продажи имущества должника-банкрота, не хватает на всех.

К сожалению, заранее предугадать, что застройщик окажется банкротом, нельзя. Однако можно внимательно изучить его предыдущие проекты, отзывы о самом застройщике, построенных им объектах, изучить картотеку арбитражных дел на сайте arbitr.ru на предмет заявленных в судебном порядке требований к застройщику.

Обозначенную проблему можно было бы решить путем внесения в законодательство о банкротстве изменений, согласно которым нормы о банкротстве застройщика будут распространяться на инвестирование гражданами строительства гаражных боксов и машиномест. 

Автор: Жанна Колесникова

http://advocates.su/