В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы

Органы ГЖН нередко признают незаконной индексацию УО размера платы за жилое помещение без проведения общего собрания собственников даже в том случае, если такой порядок закреплён в договоре управления. Читайте о том, когда, по мнению Минстроя РФ и ВС РФ, УО может изменить размер платы без организации ОСС. Изменение размера платы возможно только с разрешения ОСС Заключая договор управления, собственники помещений и УО должны внести в него пункты о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Также в ДУ стороны согласовывают перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту дома (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Перечень работ и услуг, которые включены в договор управления, не может быть меньше минимального перечня, утверждённого ПП РФ № 290 для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД. В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, если в доме не созданы ТСЖ или ЖК, то размер платы за жилое помещение устанавливается на ОСС с учётом предложений управляющей домом организации. Общее собрание собственников проводится в соответствии с требованиями ст.ст. 45–48 ЖК РФ. Размер платы утверждается сроком не менее, чем на 12 месяцев. Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены 83655 8 Суды не признают законной индексацию размера платы без ОСС В п. 17 постановлении Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 отмечено, что УО не имеет права в одностороннем порядке: изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем утверждённый на ОСС размер такой платы. ВС РФ при этом ссылается на ч. 7 ст. 156, ч. ч. 1–3, 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. ст. 450–453 ГК РФ. Эта позиция ВС РФ приводится судами всех инстанций при разборе споров управляющих организаций и органов ГЖН, которые при проверках деятельности УО устанавливают факт повышения размера платы за жилое помещение без проведения ОСС и выдают предписания об устранении нарушения. Суды признают такие предписания законными, указывая на то, что УО не имела права индексировать размер платы без проведения ОСС. Например, к такому выводу пришёл ВС РФ в деле № А75-10618/2015, оставив в силе решение предыдущего суда и подтвердив правомерность требований органа ГЖН сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения жителям дома, которые на ОСС не принимали решения о повышении размера такой платы. Суд акцентирует внимание на том, что включённые в договор управления условие ежегодной индексации размера платы и порядок такой индексации не могут рассматриваться судом в качестве доказательства принятого на ОСС решения об изменении размера платы (дело № А50-9160/2017). УО попыталась отстоять в суде право повышать плату без проведения ОСС Рассмотрим дело № А76-3786/2017, в котором кассационный суд и ВС РФ в 2018 году пришли к другому выводу. В суд обратилась управляющая многоквартирным домом организация, требуя признать недействительным предписание органа ГЖН Челябинской области об устранении УО нарушений в части повышения размера платы за жилое помещение. ГЖИ в ходе внеплановой проверки установила, что УО индексировала размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без проведения общего собрания собственников. Надзорный орган предписал УО сделать жителям перерасчёт начислений и вернуть размер платы на утверждённый ранее на ОСС уровень. Первый и второй суды основывали свои выводы на ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Они отметили, что, согласно законодательству, основной способ изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Иной способ противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя. Такое требование жилищного законодательства должно обеспечить прозрачность определения размера платы и гарантировать права и интересы собственников как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. В суде апелляционной инстанции УО настаивала на том, что индексация проведена в соответствии с договором управления, заключённом с собственниками помещений на ОСС. Решение этого собрания не было оспорено в суде, следовательно, установленный порядок индексации размера платы действует. Однако апелляционный суд не принял это как доказательство незаконности предписания ГЖИ. Судья пришёл к выводу, что УО повысила размер платы вопреки воле собственников в одностороннем порядке и с нарушением сроков: до истечения одного года с момента его установления. Эта позиция двух судов соответствовала сложившейся практике, в том числе ВС РФ: постановление Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 304-АД15-6059 по делу № А27-19838/2014, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу № А76-24260/2015, определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 № 304-ЭС17-2651 по делу № А45-7987/2016. Корректируем договор управления согласно НПА, принятым в 2018 году 17013 1 Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии этого условия в договоре управления УО в кассационной жалобе указала, что собственники на ОСС не устанавливали фиксированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а согласовали механизм начисления и изменения платы – в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления. Этот механизм применялся с момента утверждения условий договора управления МКД и не изменялся на протяжении его действия. Кассационный суд отметил, что предыдущие суды не учли, что договор управления МКД должен содержать порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления УО с собственниками указано, что размер и периодичность изменения платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту устанавливаются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления. Соответственно, стороны ДУ предусмотрели возможность изменения платы за работы и услуги по непосредственному содержанию и текущему ремонту в соответствии с решениями органа МСУ. Предписание ГЖИ было признано незаконным, а решения предыдущих судов отменены. Верховный суд РФ, куда в свою очередь подала жалобу ГЖИ, в определении от 16 апреля 2018 года согласился с выводами кассационного суда, тем самым подтвердив, что если в договоре управления собственники и УО согласовали порядок проведения индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то проводить ОСС для изменения этой платы не нужно. В таком случае индексация размера платы не будет считаться односторонней. Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии условий в договоре управления С таким мнением ВС РФ согласился и Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04. Ведомство прямо указало на то, что индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения может быть предусмотрена условиями договора управления. В таком случае управляющей организации не нужно повторно выносить этот вопрос на общее собрание собственников. Индексация уже установлена соглашением сторон и не будет являться односторонним решением управляющей организации. В какой форме УО составить годовой отчёт за 2018 год 50578 6 Запомнить Данная позиция ВС РФ и мнение Минстроя РФ, выраженная в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04, ещё раз формулируют важные для УО постулаты, которые следует учитывать при подписании договора управления и индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения: 1. Основным способом изменения установленного размера платы является решение общего собрания собственников помещений в доме. Выносить этот вопрос на ОСС можно не чаще раза в год. 2. Другим способом является внесение механизма индексации в договор управления и утверждение этого механизма на ОСС. В таком случае изменение размера платы УО может проводить в соответствии с утверждённым порядком без проведения общего собрания. Ольга Шевлягина Главный редактор 28 января 2019
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9981/v-kakom-sluchae-uo-mozhet-samostoyatelno-indeksirovat-razmer-platy?utm_source=zen.yandex&utm_medium=smm&utm_campaign=shag-za-shagom-k-utverzhdeniyu-novogo-razmera-platy-za-zhiloe-pomeschenie